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福田大厦建设项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十一月 目 录 第一章 总 论 1 1.1 项目基本情况 1 1.2 研究工作的主要依据与范围 2 1.3 主要技术经济指标 3 第二章 项目建设背景及必要性 6 2.1 项目建设背景 6 2.2 项目建设必要性 7 第三章 市场分析 11 3.1 于都县房地产市场分析 11 3.2 于都县商业用房市场分析 13 3.3 城市建设要求 14 第四章 项目建设条件 15 4.1 项目区概况 15 4.2 地址建设条件 15 第五章 项目建设方案 18 5.1 建设方案和建设规模 18 5.2 主要技术方案 18 5.3 工程设计 23 5.4 原辅料消耗及能源消耗表 33 5.5 主要设备 34 5.6 土建工程 35 第六章 环境保护 36 6.1 采用的环境保护法规及标准 36 6.2 环境保护设计 37 6.3 主要污染来源及污染物 37 6.4 施工期污染防治措施 37 6.5 营运期污染防治措施 38 6.6 环境影响评价结论和建议 40 第七章 节能篇章 42 7.1 用能标准和规范 42 7.2 能源消耗 43 7.3 节能 43 第八章 职业安全卫生与消防 47 8.1 设计的主要依据 47 8.2 职业安全措施 47 8.3 卫生安全防护措施 48 8.4 消防措施 49 第九章 项目实施规划 51 9.1 项目实施进度 51 9.2 项目实施管理 52 第十章 项目招标 54 10.1 工程招标 54 10.2 招标方式 56 第十一章 投资估算与资金筹措 58 11.1 投资估算 58 11.2 资金筹措 61 第十二章 财务评价 62 12.1 编制说明 62 12.2 经营收入估算 63 12.3 成本费用估算 64 12.4 销售税金和利润测算 64 12.5 现金流量分析 65 12.6 项目效益分析 65 12.7 盈亏平衡分析 65 12.8 敏感性分析 66 12.9 财务评价结论 67 第十三章 社会效益分析 68 13.1 社会影响分析 68 13.2 项目所在地区与适性分析 69 13.3 社会风险及对策分析 70 结 论 71第一章 总 论 1.1 项目基本情况 1.1.1 项目名称 福田大厦建设项目 1.1.2 项目负责单位概况 单位名称：于都县福兴房地产建设开发有限公司 项目负责人：钟福源 联系电话：0797-6417988 1.1.3 项目拟建地点 江西省于都县城老城区西部。 1.1.4 项目建设期 本项目建设期自2012年11月至2016年10月，共4年。 1.1.5 建设规模及内容 项目拟占地25652.5平方米，建设福田大厦，项目建成后，将成为整个于都县地区的休闲消费中心和标志性建筑。本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。 1.1.6 投资估算及资金筹措 （1）本项目总投资83000万元，其中固定资产投资为74700万元，流动资金为8300万元。 （2）资金筹措：全部由企业通过招商引资筹措。 1.2 研究工作的主要依据与范围 1.2.1 项目研究与咨询过程 承担报告编制单位依据国家可行性研究报告的编制要求，参考其中论述要点和分析思路，到委托方现场进行充分调查研究项目概况，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本项目可行性研究报告。 1.2.2 研究工作的主要依据 （1）国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》； （2）《中华人民共和国劳动法》； （3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （4）中华人民共和国城乡建设环境保护部标准《民用建筑设计规范》（JGJ37—87）； （5）中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）； （6）中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096—199）； （7）中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》（GB50054—95）； （8）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； （9）《产业结构调整指导目录（2011年本）》； （10）《房产测量规范与房地产测绘技术》； （11）《江西省工程建设其他费用定额》； （12）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》； （13）《于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； （1