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房地产金融与投资概论 填空或名词（可能是） 1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理等多种环节。 2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。 4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。 5、房地产抵押贷款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。 6、影响抵押贷款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。 7、可调利率抵押贷款：贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式。 8、住房抵押贷款证券化：是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过程。 9、住房抵押贷款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV），投资者，以及服务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机构。 10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。 股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，代表着股东对公司的所有权。 债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。 11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保险四类。 12、房地产抵押贷款保险：是为了避免抵押贷款坏账风险而设置的金融担保工具，即发放房地产抵押贷款的贷款机构为了保障房地产抵押大款的安全，而要求借款人将抵押房地产向保险人投保的房地产保险。 13、投资价值：指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。不仅反映了投资者对某一物业未来生产利润的能力的一种假定，而且也反映了投资者对可能的持有期、销售价格、税收结果、融资前景以及影响项目预期净利润的所有其他因素的判断。 14、房地产投资决策：是指在房地产投资活动中，以大量的信息和一定的资源条件为前提，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。 简答（可能是） 房地产抵押贷款的分类 按贷款对象分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款 按贷款用途分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款 按贷款利率确定方式分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款 房地产抵押贷款的特点： 以抵押为前提建立的信贷关系：是以抵押物作为前提的，而其他信贷关系则不以此为前提。 以房地产抵押为条件的贷款：是以抵押房地产作抵押作为条件发生资金的借贷行为。 房地产抵押贷款的现实性：主要体现在其与保证贷款对比中。 贷款风险 坏账风险 利率风险 提前付款风险 其他风险 4、固定利率抵押贷款的创新 分级付款的抵押贷款 漂浮式贷款 逆向年金抵押贷款 双周付款的抵押贷款 利率买低式抵押贷款 5、可调利率抵押贷款的付款机制（操作看书p74-76） ARM I 每月付款和利率均无上限的情况 ARM II ：设置每月付款额上限并要求付分期付款的情况 ARM III ：设置利率上限的情况 6、住房抵押贷款证券化的风险 利率风险：是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。 提前支付风险：指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和在投资现象的风险。 信用风险：是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。 7、银行向房地产开发企业发放贷款的类型 房地产开发流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款：包括土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款 8、与房地产有关的风险 房地产财产风险 房地产责任风险 房地产人身风险 房地产信用风险 9、房地产保险的含义 是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。房地产保险只承保符合条件的可保风险。即该类风险必须符合以下条件： 风险必须具有偶然性和意外性 风险必须具有可测定性 风险必须足以导致较大的经济损失 承保该风险必须符合社会公共利益 10、房地产保险的参与者： 房地产保险人 房地产投保人、被保险人和收益人 房地产保险中介人 11、房地产财产保险 企业房产保险