秦皇岛市商业项目市场调查(资料).docVIP

秦皇岛市新天地项目市场调查报告 秦皇岛新天地项目用地位于秦皇岛市海港区传统商圈的核心位置，北为河北大街，东为民族路，西为文化路，南侧隔新华街与太阳城商业区相邻，占地面积31808.25平方米。 一、项目周遍商圈概况“ 基地北侧河北大街对面为全市最大的商场 —— 金原商厦及金原商务大厦、秦皇岛商城、天华大酒店等物业。 基地南侧是太阳城商业区，分布超市、餐饮、高层商住、 办公等多种物业形态。 基地西侧是早期形成的金三角商业重心，有华联、劝业等老牌商业。 基地东侧除商业外还有本市最大的小区——秦皇小区，东北侧有现代购物广场、泰新数码广场等。项目周边交通便利，人流密集，配套齐全，商业氛围极为浓厚。 二、城市商业概况 城市概况 秦皇岛市位于河北省东北部，东邻辽宁，西接津京，南临渤海，北倚燕山，地处东北、华北两大经济区的结合部、环渤海经济区的中心地带。 秦皇岛市是我国北方唯一的不冻良港。该港是一座以能源输出为主，兼营杂货和集装箱的现代化大港，是中国第二大港，是世界最大的能源输出港。 秦皇岛是北方著名的旅游城市和新兴的工业城市。城市总面积7523平方公里，总人口257万。海港区总面积220.28平方公里，总人口46.2万。 交通状况 秦皇岛交通极为发达，京秦、京哈、大秦、102国道、205国道、京沈高速公路构成了海港区密集的陆地交通网。使秦皇岛成为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢杻和中继站。另外，海港区距秦皇岛机场仅13公里，己开通北京、上海、广州、哈尔滨、大连等国内11条航线。 居民收入水平和消费水平 2006年秦皇岛全市生产总值完成571.56亿元，比上年增长12.6%，三次产业分别增长10.7%、14.1%和12%。 秦皇岛市的居民收入水平不断提高，居民人均可支配收入不断增长，消费结构不断变化，居民的消费性支出的比例不断加大，其中用于食品等生活必需品的支出逐步减少，用于提高生活质量和消费档次的个性化消费需求不断增长，这些消费能力、消费水平和消费需求的变化，将会刺激商品市场、商品质量和服务的提升。 商业地产竞争状况 城市化进程加快，商业地产项目数量和开发规模 大幅增加。 现有商业地产多数项目的业态定位和市场定位都比较模糊。 现有商业地产项目多以短期投资回报为主，缺乏前瞻性的 整体规划和布局。 现有商业地产项目均缺乏长远的商业设计和经营管理保障。 民族路、文化路、河北大街的街区大型商业项目集中，开 发的较早，注重建筑规划设计和购物环境营造。 秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状 商圈特征 秦皇岛商业比较集中，现以海港区的太阳城商圈为主商圈，呈现出一股独大的商圈格局，且这一局面在未来相当长的时间内不会改变。 秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状 四、项目定位建议 项目定位考虑因素 考虑因素一：城市经济发展进程的需要 秦皇岛市的经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头，尤其是新的城市定位指导思想的激励下，经济发展又迈上了一个更为快速的健康轨道。政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。 考虑因素二：城市商业发展趋势的推动 秦皇岛市的商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。传统商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新整合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位选择。 考虑因素三：居民生活及消费习惯变化的需要 在经济迅猛发展的前提下，秦皇岛市居民收入迅速提高，社会消费品零售总额持续增长，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装类消费比重保持平稳，人们的生活消费习惯从一味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、时尚化、个性化消费，本项目定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 考虑因素四：消费模式及消费行为变化的要求 现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，消费者要求能实现欣赏、评价、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。这些行为及心理特点必须在项目定位中予以重点关注。 考虑因素五：复合业态巨大生存空间的吸引 购物中心以其规模大、功能全、管理先进，能充分满足人们购物和休闲娱乐相结合的“一站式”消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费需