第2章资产评估的基本方法.docVIP

[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。『答案』　　资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元） [例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）　　【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『答案』　资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『答案』　　【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『答案』　　300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。　　评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。　评估过程。　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。　　②搜集有关的评估资料。　　A.搜集待估土地资料。　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。 交易实例A 交易实例B 交易实例C 交易实例D 估价对象 坐落 略 略 略 略 略 所处地区 临近 类似 类似 类似 一般市区 用地性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2007年4月2日 2007年3月3日 2006年10月4日 2006年12月5日 2007年10月3日 价格　 总价 19.6万元 31.2万元 27.4万元 37.8万元 　 单价 870元/m2 820元/m2 855元/m2 840元/m2 　 面积 225m2 380m2 320m2 450m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 略正方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 普通 基础设施 较好 完备 较好 很好 很好 交通状况 很好 较好 较好 较好 很好 正面路宽 8m 6m 8m 8m 8m 容积率 6 5 6 6 6 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 30年 ③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。　　则各交易实例的交易情况修正率为：　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。　评估价值＝交易实例的价值×（1＋间隔月份数×1%）　　或者说：　　评估价值/交易实例的价格＝{100×（1＋间隔月份数×1%）}/100　　交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月　　即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。⑤进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。 B C D 自然条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 社会环境 （较差）7 （相同）10 （相同）10 街道条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 交通便捷度 （稍差）8 （稍好）12 （相同）10 离交通车站距离 （较远）7 （稍近）12 （相同）10 离市中心距离 （相同）1