经纪人常见问题.ppt

案例十二：经纪人算错税费，房东过户引用多了两万块。谁来承担？ 上家王某称中介公司经纪人海洋告知其所购买的物业是上家97年买的房子，无须承担营业税，在此情形下王某签订了买卖合同，但在交易时才发现，王某当初买的是二手公房，不属于今后公房，而且是非普通住宅，因此需交纳2万元左右的差额营业税。目前，王某同意按原合同继续履行，但要求中介公司免全佣，并将下家的佣金支付给他作为补偿。经纪人海洋称当时只是告知客户“售后公房没有营业税”。 分析： 签订三方居间协议或买卖合同前，应该对房屋的税费有个全面彻底的了解，否则会给我们的工作造成被动。虽然很多情况下，当事人没有证据证明，而只能吃哑巴亏。但工作人员应保持态度良好、诚恳，不能认为客户没有证据而态度恶劣，毕竟这种行为与我们的职业道德、良心和提倡服务的宗旨相违背。 如上家要求必须写清楚到手价格，中介公司为了追求成单，应该与公司交易按揭部咨询清楚，在主管的协助下，计算清楚费用，并注明“到签约日之时，到手价为多少，如因国家法律或政策的变化，不要因此损害对方，第三方以及中介方利益”来规避我们的风险。 在实践中，只有作低房价才能成交或收取到全佣，但此行为违法，慎用，并且不能留有中介公司的痕迹（比如公章等），属于客户双方自愿行为。 如果买卖双方已经谈妥双方共同承担多余税费，让我们折佣来补偿他们损失，为了维护客户，避免客户来门店吵闹，可以让出一部门已收佣金（期间需要做辛苦度，以示争取来之不易，数额最好是客户要求之下比较妥当） 案例十三：未取得下家同意，擅自转付尾款引发的纠纷。 买卖合同约定中介公司保管尾款1万元，但合同签订后，上家一直催促中介公司转付尾款。中介公司就在未取得下家同意情况下擅自将尾款提前转付上家均表示同意。第二期款转付时，上家表示只留1000元尾款。经纪人无奈接受，但未告知下家。直到交房当天，发现上家有水、电、煤及物业费用等3000多元费用未结清，且户口也未迁出。下家到中介公司要求扣留尾款时，下家才被告知尾款只留下1000元。下家遂要求中介公司承担赔偿责任。 分析： 中介公司应协助下家立即致函上家，并告其违约严重性，要求上家及时结清相关费用并迁出户口。 中介公司应告知下家，已在向上家施压，同时建议下家向法院起诉，中介公司以证人身份参与诉讼。暗示其若追加中介公司为第二被告，则中介公司的证言可能提供对其不利信息。 此类案件属重大违规操作，若下家执意追究中介公司转款责任，则中介公司必将承担连带赔偿责任。 中介公司的经纪人在操作案子中，凡涉及买卖合同内容变更的问题，必须经过买卖双方当事人的认可并签字确认，不能随意改动。因此，务必在非合同约定条件转款时取得买卖双方的书面确认，否则相关人员将承担转款不当的不利后果。 尾款虽然数额不大，但对于交房意义重大，留有一定数额的尾款，不但保证了下家的交易安全，而且保证了中介公司作业的方便，因此应该引起重视。 案例十四：房屋租赁合同中要列胆室内物品 张女士将一处房产于2007年3月出租出去，由于签约仓促，未将房内物品列在房屋租赁合同之内，当意识到这个问题之后，她找到了中介公司某分店，让中介公司经纪人小王在自己那份合同的背面开列了房屋内家具的清单，并让小王在上面签了名，经过一年的租赁，张女士发现出租房内的家具出现了不同程度的损坏。于是，她根据自己合同上所列明的物品清单，要求承租人施小姐给予相应赔偿。施小姐认为，合同上并没有所列物品，并声称，入住时室内没有家具物品，而此时张女士去找经纪人小王作证的时候，小王已经离职不知去向了。于是投诉到中介公司。 分析： 经纪人在签订房屋租赁合同的时候，一定要将室内的物品排列清楚，并写明状态、品牌、型号等，如有高档物品，拍照并在照片后边由双方签字，这样就可以直接作为日后要求损害赔偿的依据。 对于将来可能发生的情况，应当事先考虑清楚，在合同中明确承租双方的权利义务。若发生纠纷，直接按照合同的约定就可明确责任关系，避免自己遭受不必要的损失。 如果出现上述案件中的情况，应该让上下家补签字确认。 这种情况大多因在租赁关系存续期间，租赁双方发生过不愉快，又没有中间人协调，而导致双方关系恶化，中介业务人员遇到上述纠纷，应该积极做双方协调工作，如没有大的损坏，房东与客户一般不会因此纠缠不清。 如果有大物品的损坏，又没有证据证明是客户损坏的，为了维护房东关系，我们可以承诺他在下次出租时，佣金有所折扣，为当初的经纪人不专业买单。当然这种折佣情况要让其感觉来之不易。 案例十五：中介公司如何收取违约补偿金？ 客户通过中介与房东签订了三方居间协议，房东将签收的2万元定金保管在中介公司，后客户电话通知中介公司经办经纪人不再购买该物业，要求中介公司经国经纪人替其房东协商定金返还事宜。与房东沟通后，房东同意若客户违约，而中介公司协助其顺利没收2万