赢商共享-苏州苏纶厂项目前期策划报告1659325634概要.ppt

四类功能区列表 休闲商务 双层生态商务会所、空中花园、豪华大堂 周边休闲设施、绿化景观、环楼水体景观 智能化系统、生态办公 豪华大气的立面风格，超高首层；建材以大块石材加玻璃为主，突出品质感。 欧洲步行街 以国际、国内顶级品牌为主 欧洲步行街 步行街景观设计遵循沟通、休憩、吸纳原则； 可以活跃气氛的卡通动物+暖色调的休闲座椅+有聚财之说的水景小品来吸引人流聚拢； 欧洲步行街 中心走道设置特色小吃、饮品连锁店可丰富商业街业态，满足各种消费需求，进一步加强商业气氛。 产品综述 本项目产品部分主要从业态规划设置、建筑立面风格、市场目标客群及未来发展定位四个方面来对项目开发的主题进行全方位的诠释和强有力的支撑。 项目的核心是通过立面、业态和内容等时空转换的不同体验，带给消费者各种新鲜感觉。同时在不同的感受中又有城市的记忆与再生这一主题贯穿其中； 本项目三个办公区域都是以特色办公为主，合理划分，使三者形成差异化的良性工作环境； 希尔顿大酒店和欧洲街是本项目塑造顶级商务项目形象的关键，在业态的执行方面需要贯彻到底。 4 Conrad（康拉德大酒店) 现代时尚奢侈领地 她经济 悦榕SPA:媒体公认的五家顶级SPA。会员是来自金子塔顶尖的 成功企业家，社交名流，影视明星，政要及各国使节。运用传统 的金木水火土五行元素，进行阴阳调和。? GTIMES 时代男士SPA G Times 国际连锁男士SPA养身艺术会馆由加拿大IPVC私人投资集团公司创办，定位顶级时尚私人娱乐养身会馆。 男士SPA 他经济 4 现代时尚奢侈领地 主要针对老城区内的商贸、物流与服务企业； 立面现代时尚，色彩与部分阳台有变化； 一种观念经济浪潮下的工作方式革命，提倡休闲办公、快乐办公理念。 4 休闲商务 4 休闲商务 4 休闲商务 4 针对苏州顶级消费者设置服饰、首饰、 餐饮、珠宝等奢侈品牌。奢华、大气 的建筑立面，步行商业街采用现代欧式风格。 4 奢侈品消费 4 奢侈品消费——欧洲名品街 4 奢侈品消费 4 奢侈品消费 4 奢侈品消费 苏 州 酒 店 市 场 分 析 苏州酒店发展现状 新区高端酒店以香格里拉为代表，经济型酒店较少。新区为政府规划核心CBD区域，以商务型酒店为主。 老城区高端酒店以吴宫喜来登和玄妙索菲特为代表，经济型酒店数量较多。老城区酒店以苏州古式建筑为主。 园区高端酒店以尼盛万丽、中茵皇冠为代表，经济型酒店较少。因为紧靠金鸡湖，因此高星级酒店以度假型为主。 酒店市场分析 五星级酒店 五星级酒店目前进驻 品牌有： 喜来登、皇冠、香格 里拉、索菲特、尼盛 酒店市场分析 商务酒店 连锁酒店目前进驻 品牌有： 如家快捷、速8、汉庭 锦江之星、莫泰168、 书香门第等。 酒店结论 苏州作为国家重点旅游城市，五星级酒店只有7家，大多以度假型为主，分布在市区 的五星级酒店较少，商务型高星级酒店有较大的发展空间； 市场竞争激烈，2006年全年五星级酒店入住率65.81％，四星59.23％ 。对新进驻的酒店的服务和特色提出了更高的要求； 苏州酒店扩张较快，客房数量大幅度增加，因此整体客房入住率下降，2007年上半年苏州市酒店平均入住率为52.9％，同比去年下降了8个百分点。 苏州写字楼市场分析 苏州写字楼现状 市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内。以老式办公楼为主，档次较低。入驻企业以小型的服务行业、办事处为主。平均租金 水平28-55元/平方米·月。 新区为城市核心CBD，写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近 。档次较高，主要以金融、房地产、高科技企业为主。租金水平45-61元/平方米·月。 园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围 。主要以外资办事处、服务型行业、高科技企业为主。平均租金55元/平方米·月。 老式写字楼 档次低、配套差，服务性中小企业为主 新式写字楼 档次高、环境好、造型新颖美观 配套服务比较到位 主要以公司办事处和消费服务性行业为主 写字楼市场总结 近年来，随着苏州新区CBD和园区的开发建设，整体写字楼开发水平有了一定提升。市场上出现了5A甲级写字楼等先进的理念。在园区还出现了X2创意街区个性化创意办公区。 整体写字楼类型较为单调，随着苏州经济的快速发展，各类型企业的不断进驻，对于写字楼提出了更高的要求。常规的现代化风格的写字楼在市场上缺乏竞争优势。 落 位 位 产品示意 业态设定 一 个 主 题 城市规划：历史的记忆与再生 根据内部建筑风格与年代历史划分； 特色建筑区：北部灰色部分，更多的是关于城市记忆与再生； 现代时尚区：南部橙色部分，更倾向于对城市现状以及未来的表达。 两 大 分 区 三 维 空 间 东北角原职工宿舍为保留建筑，临两条城