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第五章 房地产开发企业核算 会计教研室 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转 让核算 本讲学习要求及目的： 1、掌握房地产通过银行按揭销售的会计核算 2、掌握房地产期房预售的会计核算 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 一、通过银行按揭销售（常见） 先签订房屋买卖合同，首付款于收到时确认收入，余 款在贷款办理转账之日确认收入。 【例4－10】某房地产公司通过按揭出售现房（商品房） 一套，总价100万元，收取定金1万元，银行按揭风险抵押 金（又称担保保证金）为5％，首付款30％。房屋开发成 本60万元。 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 A、收到定金： 借：银行存款 10000 贷：预收账款 10000 B、签订合同，收到首付款 （房屋总价的30％） 借：银行存款 290000 预收账款 10000 贷：主营业务收入 300000 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 C、按揭贷款到账（余款在贷款办理转账） 借：银行存款 650000 其他应收款--风险抵押金（担保保证金）50000 贷：主营业务收入 700000 同时结转销售成本： 借：主营业务成本 600000 贷：开发产品 600000 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 注：若收到首付款与按揭款均在同一会计年度发生 的，则B 、C两笔分录可合并 若收到首付款与按揭款不在同一会计年度发生的，则 分别按照确认收入的比例来结转成本： 收到首付款年度确认结转30%的成本，按揭贷款到账 年度则确认结转70%的成本. D、签发房产证交给银行，收回风险抵押金 借：银行存款 50000 贷：其他应收款--风险抵押金 50000 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 如果是期房销售的，因房屋还没竣工，实际成本没有确 定，则结转成本时，按照预算成本先结转 结转成本：（假定预算成本为590万元） 借：主营业务成本—商品房销售成本 5900000 贷：应付账款 5900000 竣工决算时再与开发成本对冲: 借：应付账款 5900000 主营业务成本 100 000 贷：开发成本—房屋开发—××— ×× 6 000 000 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 二、预售（期房销售） 房地产开发企业为了筹集开发资金而预先向客户收取 一定数量的订金，待开发完毕再交付房屋并结清销售房屋 的价款，这种销售方式称为预售。 会计处理： A、预收订金、房款时，通过“预收帐款”核算； B、签订正式合同，办理移交时确认收入。 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 【例4－11】新兴房地产公司在开发建设某商品房时， 为筹集开发建设资金，通过预售方式向客户收取售价的 10%作为定金，15天后又向客户收取房价的20%，45天后 再一次向客户收取房价的30%，余下的40%在产权移交时 向客户收取，设计建筑面积4000平方米售罄，售价为2500 元/平方米，总售价1000万元。一年后房屋竣工决算的实际 总成本为600 万元。 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 （1）预售时、签订认购书收取定金10% 借：银行存款 1 000 000 贷：预收帐款 1 000 000 15天后收取20%房款 借：银行存款 2 000 000 贷：预收帐款 2 000 000 45 天后收取30%房款 借：银行存款 3 000 000 贷：预收帐款 3 000 000 第三节 房地产开发企业开发产品销售、转让核算 （2）签订正式销售合同、办理产权移交时确认收入