旅游综合体开发一种旅游房地产全新开发模式研究.docVIP

旅游综合体开发一种旅游房地产全新开发模式研究 ; 摘要:随着产业结构升级,旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展,产生了以旅游资源与土地为基础,以旅游休闲功能为主导,结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。在观察和归纳大量这类开发实例的基础上定义了旅游综合体开发这一房地产全新开发模式的概念,分析了该模式的表现特征,总结性地提出开发的理论模式及应用模式,并在此基础上归纳出开发的战略措施。; 关键词:旅游综合体开发;旅游房地产;开发模式。; 纵观当今世界旅游业的发展趋势,正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展,景区发展模式从单一开发到综合开发发展,地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势,“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生,它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的,融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目,本文基于这些项目开发实例的考察和分析,提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式(Tourism ComplexDevelopment,T-C-D),即“旅游+房地产”的综合体开发模式,实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合,为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。; 1 T-C-D模式的概念及特征。; 1.1 概念阐述。; “旅游综合体”是我国学者首创的词汇,国外几乎没有直接的相关研究文献,目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析,没有形成系统的理论体系,其概念也缺乏明确的定义,主要研究见表1。; 结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点,对本文T-C-D模式作如下界定:T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内,基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲功能为主导,以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心,以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区,是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。; 1.2 T-C-D模式的表现特征。; T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流,作为一种休闲地产开发全新的生产力形态,是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征,有以下表现趋势:①综合性突出,休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征,主要包括:一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础,实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业,融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业,通过综合开发,进行多功能、多业态的集聚;三是功能的综合性,产业发展的综合性决定其功能配置的综合性,可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。; 旅游综合体本身是一个大项目,它包括三类主体项目,即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目,主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密,各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益,而且追求环境效益和社会效益,追求全方位的综合性效益。此外,T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。; ②以旅游休闲功能为主导,休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变,T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲,同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能,构成所谓的“综合旅游休闲”。当然,在实际开发中主要是以一项或几项功能为主,再配合其他辅助功能共同发展。同时,在泛旅游产业构架下,综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心,这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产(如酒店、餐饮)、休闲商业地产(如商业零售、商务办公)、休闲住宅地产(如公寓、别墅)三大核心类别,也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等,这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出,服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样,功能具有多样性和复合性,居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展