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第四章 房地产开发企业会计 第四章 房地产开发企业会计 第一节 房地产开发企业会计的特点 资金筹集渠道的多源性 预收购房订金或预收建设资金，预收代建工程款，土地开发及商品房贷款，发行企业债券，与其他单位联合开发吸收的其他单位投资，发行股票筹集的股本。 第一节 房地产开发企业会计的特点 资金占用形态的多元性 土地开发项目在建资金，商品房项目在建资金，配套设施项目在建资金，代建工程项目在建资金，市政工程项目在建资金，经营房、周转房项目在建资金。 第一节 房地产开发企业会计的特点 结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性 周边企业的复杂性 大量预收预付结算过程的复杂 第一节 房地产开发企业会计的特点 核算周期具有长期性 开发项目的长期性。 第二节 开发成本的核算 开发成本的内容 开发成本的内容 以上四类开发成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 二、开发成本的核算 （一）土地开发成本的核算 （一）土地开发成本的核算 土地开发的直接费用 ，在费用发生时，根据有关凭证直接记入“开发成本——土地开发”账户的借方 （一）土地开发成本的核算 发生的开发间接费用先记入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发间接费用”账户 （一）土地开发成本的核算 结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设场地，借记“开发成本——房屋开发”账户 例题，见教材74页 （二）配套设施开发成本的核算 （二）配套设施开发成本的核算 配套设施工程费用发生时，借记“开发成本——配套设施开发”账户，贷记有关账户 （二）配套设施开发成本的核算 开发完工后，在开发小区以内不能有偿转让，有两个或者两个以上受益对象的公共配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户； （二）配套设施开发成本的核算 能有偿转让的公共配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品——配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户。 例题，见教材76 页 （三）房屋开发成本的核算 （三）房屋开发成本的核算 企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 如果费用发生时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户。 （三）房屋开发成本的核算 采用出包方式的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列工程价款，结算出包工程款，记入“开发成本——房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 采用自营方式的企业，可直接记入“开发成本——房屋开发”账户，但应是实际发生数，不得按预算价格或预提费用入账。也可以设置“工程施工”和“施工间接费用”两个账户，定期结转到“开发成本——房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费能分清受益对象的，应直接记入“开发成本——房屋开发”账户的“公共配套设施费”成本项目； （三）房屋开发成本的核算 不能分清受益对象，应先在“开发成本——配套设施开发”账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，再从其贷方分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户的借方； （三）房屋开发成本的核算 若公共配套设施与商品房非同步建设，即商品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，对应负担的配套设施费，按规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。 （三）房屋开发成本的核算 房屋开发项目应负担的开发间接费用，平时通过“开发间接费用”账户归集，期末分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户的“开发间接费用”成本项目。 （三）房屋开发成本的核算 结转开发完工商品房等开发产品成本时，贷记“开发成本——房屋开发”账户，借记“开发产品”账户。 例题，见