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浦东新区泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目 可行性研究报告 二OO一年十月 目 录 第一章 项目摘要 1 一、项目摘要说明 1 二、可行性研究的依据 3 第二章 项目建设的必要性与可行性 4 一、项目建设背景 4 二、项目建设的必要性 5 三、项目建设的可行性 10 第三章 市场供求分析及预测 12 一、项目区现状 12 二、现有生产能力调查与分析 13 三、市场需求调查与预测 13 四、项目产品市场前景分析 14 第四章 项目承担单位的基本情况 15 一、企业概况 15 二、人员状况 15 三、资产状况 15 四、经营状况 15 第五章 项目地点选择分析 17 一、选址原则 17 二、项目选址 17 三、项目区建设条件 17 第六章 工艺技术方案分析 20 一、污水处理模式的选择 20 二、处理工艺的选择 22 三、项目工艺流程 24 四、主要技术参数 26 五、主要设备选型 29 第七章 项目建设目标 30 一、项目建设目标 30 二、项目建设规模 30 第八章 项目建设内容 32 一、建安工程 32 二、仪器设备 35 第九章 投资估算和资金筹措 36 一、投资估算的范围 36 二、投资估算的依据 36 三、投资估算 37 四、资金使用计划 37 五、资金筹措 38 第十章 建设期限和实施进度安排 39 一、项目建设期限 39 二、项目实施进度安排 39 第十一章 土地、规划和环保 41 一、土地与规划 41 二、环境保护 41 三、安全防护 43 第十二章 项目组织管理与运行 45 一、项目建设组织管理 45 二、项目建成后运行管理 47 三、项目运行费用 48 第十三章 效益分析与风险评价 49 一、经济效益分析 49 二、项目风险评价 51 三、生态效益 55 四、社会效益 56 五、附财务分析表 57 第十四章 招标方案 58 一、编制依据 58 二、招标范围 58 三、招标方式 58 四、招标组织形式 59 有关证明材料及附表 61 一、附表 61 二、附件 61 三、附图 61 前 言 上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。 位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。 上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后，于2001年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目建议书已于2001年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；项目选址意见书于2001年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2001） 号文”批复同意。 随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。 根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。 第一章 项目概况 1.1编制依据 1.1.1项目建议书批复，见附件1。 1.1.2规划选址意见书，见附件2。 1.2项目名称 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目 1.3建设地点 项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。 1.4项目法人 上海中迪置业有限公司 法人代表：朱胜杰 注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室 注册资金：人民币贰仟万元 企业类型：有限责任公司 上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。 上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3，公司暂定资质证书见附件4。 1.5建设内容 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。 1.6建设投资 经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。 1.7财务