如东县2006年滩涂开发垦区配套工程可行性研究报告.docVIP

如东县2006年滩涂开发垦区配套工程 可行性研究报告  目 录 第一章 概 论 1.1项目名称 1 1.2项目地点 1 1.3区域特点 1 1.4建设规模 1 1.5可行性研究范围 2 1.6项目估算总投资额 3 第二章 项目市场分析 3 2.1####县经济发展趋势分析 3 2.2####县房地产发展概况 4 2.3区域市场分析 10 2.4项目利弊分析 11 第三章 项目定位及销售预测 12 3.1项目定位 12 3.2销售情况预测 14 3.3销售价格预测 14 第四章 项目的工程技术方案 15 4.1总平面及建筑方案 15 4.2结构 16 4.3供配电工程 16 4.4给排水工程 16 4.5人防 17 4.6弱电工程 17 4.7主要设备设施 17 4.8交通与停车 17 4.9环境保护 17 第五章 项目管理与建设进度计划 19 5.1项目运作模式 19 5.2招投标管理 19 5.3工程监理 19 5.4物业管理 19 5.5建设进度计划 19 5.6销售计划 20 第六章 项目营销和招商方案 21 6.1销售、租赁比例 21 6.2运营策略 21 6.3招商策略 22 第七章 投资估算和资金筹措 25 7.1投资估算 25 7.2资金筹措 27 7.3资金平衡计划：见下表 28 第八章 效益分析 29 8.1销售收入、销售税金及附加估算 29 8.2经营成本及费用估算 30 第九章 项目风险及防范措施 31 9.1市场风险 31 9.2筹资风险 31 9.3销售不确定性风险 31 9.4项目开发的风险 32 9.5成本控制的风险 32 第十章 结论及建议 33 10.1结论 33 10.2建议 33 第1章 综合说明 如东县洋口外闸二期围区位于如东县西北部,地处原小洋口闸下游,在小洋口闸下迁二期围区内,该围区于2003年底动工,于2004年底匡围而成.新垦区东临新建洋口渔港,西与凌洋垦区、拼北垦区接壤,匡围总面积约1.8万亩。本项目计划配套面积8000亩,位于新围垦区东部。 新围垦区西接拼北垦区和凌洋垦区东部，拼北垦区斜港闸,凌洋垦区东闸通过其内。根据水质及流量, 斜港闸作为新垦区的淡水源。根据围区西高东低、南高北低的地形条件,以及灌排分开的原则,新围垦区水系配套共分为“三横、五纵”。本项目区安排在围区北部,规划总面积8000亩。由于项目区西部地面高程达2.5(废黄河高程系)以上,植被相对较好,规划为种植区,面积约6000亩,项目区东北部为原小洋口闸下游老港槽,地面高程较低,规划为养殖区,面积约2000亩。 本次实施主要工程包括机耕路13.6公里，排水暗管1.4公里，灌排两用渠7公里，输变电线路5.06公里，变压器3台。工程总投资407.67万元，其中财政投资350.0万元，自筹资金57.67万元。 项目建成后,能新增农业土地面积8000亩,有效促进耕地的动态平衡,增加农产品有效供给,维护粮食安全。能有效改善项目区农业基础条件和生态环境,提高项目区农业综合生产力,促进当地经济发展。能有效促进滩涂开发向规模化、集约化方向发展,有利于促进沿海滩涂农业结构的调整优化。通过财政资金的投入引导,能够吸引“三资”投入项目开发,尽快形成项目集聚效应,从而加快我县小洋口地区开发建设,形成新的经济增长源。 第2章 水 文 2.1流域概况 工程所在地区地处副热带北缘，受高空西风环流和太平洋副热带高压两种大气环流影响和控制，具有较好的降水条件，初夏秋末冷暖气流在长江和淮河流域交锋形成梅雨和秋天连续阴雨，还有夏末初秋台风带来的台风雨。洋口外闸担负部分长江流域和部分淮河流域排涝任务，其范围内分属江淮平原和东部滨海平原区，地表起伏甚微，皆属堆积平原，形成历史不久，土壤主要为潮土类和盐土类，地面高程一般在3.5m～4.5m之间。 2.2水文气象 2.2.1气温 该地区多年平均气温14.8℃，最高气温38.6℃，最低气温-10.6℃。最高月平均平均气温30.8℃，最低月平均气温-0.9℃，多年平均日照2050.5小时，平均无霜期222天。 2.2.2 降水 该地区属亚热带湿润季风气候区，受海洋调节及季风环流的影响，具有四季分明，降水充沛、时空分配不均的特点。本区多年平均降水量为1063.0mm，最大年降水量1560.9mm（1960年），最小年降水量469.9mm（1978年）。因梅雨水和台风的影响，全年约55%的降水量集中在汛期6～9月份，其中又以7月份最大，占全年汛期的77%左右，而此时正值夏、秋季农作物生产的旺盛期，易引起农田田间积水，抬升地下水位，同时又不能及时排除涝水，严重影响农作物的生长。全年降雨天数大于10mm的天数为31.9天，大于等于25mm的天数为10.7天，