武汉后湖花园投资项目可行性研究论证报告.doc

武汉市后湖花园投资项目 评 估 报 告 书 二〇一二年十月 武汉市后湖花园投资项目评估报告 江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。项目在经济上具有较强的可行性。 [关键字] 后湖花园、项目投资、开发经营 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、武汉市规划方案； 2、亿房网站）； 3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策； 4、武汉市房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、中介代理公司提供的资料。 三、项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。 第二章 项目开发经营环境分析 一、2011年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2011年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2011年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。 1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。 3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。 二、武汉市房地产市场分析 1． 2011年房地产市场 2011年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 （1）个人购买率进一步增加。房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 （2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产需求对投资强有力的拉动作用。 2．市场特点分析 2.1宏观市场特点： 1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2011年，武汉市正式步入住宅的商品时代。福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过2009年的过度转换，从2011年开始，实物分房已完全停止，居民