义乌国际商贸城住宅项目可行性研究论证报告.doc

安阳·义乌国际商贸城住宅项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一二年十月 前言 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对安阳·义乌国际商贸城房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。  目 录 第一章 市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1 一、宏观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1 二、微观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 第二章 营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 第一节 环境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥ 5 一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 第二节 市场定位‥‥‥‥‥9 第三节 营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥12 一、购买对象分析‥‥‥‥‥‥12 二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 五、价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥13 六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥19 七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21 十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第三章 建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24 第四章 财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26 一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26 二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31 六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33 第五章 国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 一、直接费用与直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 二、间接费用与间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35 第七章 综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35 第八章 其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36 项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36 附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 安阳·义乌国际商贸城住宅项目 可行性研究 （北地块一期） 第一章 市场分析 第一节 宏观市场分析 一、区位优势 安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市5县4区，中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，中国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。 二、经济状况 近几年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，国民经济持续快速健康地发展，综合经济实力逐年增强。 生产总值完成1106亿元，增长12.2%，人均生产总值突破3000美元。地方财政一般预算收入55.2亿元、支出121.7亿元，分别增长10.3%和27.9%。全社会固定资产投资完成741亿元，增长30.9%；城镇固定资产投资完成622.6亿元，增长31.5%。社会消费品零售总额完成292.5亿元，增长19%。人民生活持续改善。全市城镇居民人均可支配收入14809元，增长8.6%；农民人均纯收入5595元，增长7.8%，人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。 三、地产走势 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。据安阳市统计局数据显示，今年1月到6月，安阳房地产投资走势呈现高开低走，预计共完成房地产开发投资43.12亿元，比上年同期增长25.3%，增速同比回落41.5个百分点，高于