郑州十二里屯项目可行性研究报告(综合房地产开发).doc

郑州十二里屯项目可行性研究报告 二零一零年七月 目 录 1. 项目背景 3 1.1. 报告编制目的 3 1.2. 项目概况 3 1.2.1. 地块基本条件 3 1.2.2. 项目资源分析 4 1.2.3. 基地资源评估表 5 2. 项目开发经营环境分析 6 2.1.1. 2010年上半年全国房地产市场回顾 6 2.1.2. 上半年房产政策效果： 7 2.1.3. 2010年下半年国内房地产市场趋势预测 7 2.1. 郑州市房地产市场分析 7 2.2.1. 2010年上半年郑州整体市场情况分析 7 2.2.2. 2010年下半年郑州房地产市场展望 11 3. 区域房地产住宅市场研究 12 3.1. 项目所处房地产板块市场特征分析 12 3.1.1. 东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛围浓厚 12 3.1.2. 东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩 12 3.2. 项目区域主要竞争项目分析 12 3.2.1. 主要在售竞争项目一览表 12 3.2.2. 后续市场供应预测 13 3.2.3. 重点竞争个案分析 14 3.3. 项目区域置业者分析 15 4. 项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 16 4.1. 项目综合分析（SWOT分析） 16 4.2. 项目销售价格预判 16 4.2.1. 建筑类型 16 4.2.2. 销售价格建议 17 5. 项目开发经营策略及投资估算 18 5.1假设预算开发方案 18 6. 营销推广节奏 20 6.1. 郑州楼盘销售一览表 20 6.2. 产品推售时间 20 6.3. 入市节奏及产品类型的选择 21 7. 项目综合评价 21 7.1. 结论 22  项目背景 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。 结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目投资预期进行分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。 项目概况 地块基本条件 地块位置：该地块位于郑州市东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。地块目前为驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕，地块较为平整。 地块编号： 项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块； 用地面积：65亩； 规划用地性质：住宅 建筑容积率：≤4； 总建筑面积：约17万㎡，(其中回迁面积约2.6万平米) 项目资源分析 方向 资 源 照 片 东 东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差 南 南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧 西 西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心——天旺商业广场 北 地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园——绿荫广场。 基地资源评估表 权比细目 优 良 中等 一般 较差 土地级别 ★ 自然景观 ★ 环境污染 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 学区情况 ★ 社会治安 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 人工开发 ★ 结论： 地块属东风路板块，东风路为城市次干道，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区，区位形象很受影响。 地块所属位置属老郑州人中心居住区域，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来郑务工人员居住地，社会治安、环境一般。 外部市政配套较齐全，商业配套较为集中，教育资源档次较高，东临轻工业学院、财经学院等院校； 地块位于金水区东风路板块，位于郑州的西北区域，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住，由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此实际离主城区也较远，无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论，是属于东风路区域中相对比较差的位置。 地块北侧的为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。 根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等偏上。本案位于中心居住城区，总体开发条件上属良好，如潜心规划项目价值潜力巨大。 项目开发经营环境分析 2010年上半年全国房地产市场回顾 2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。随着4.17新政持续影响，全国70个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态。 当前房地