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最靓年报暗藏险情 　　2015年政策松动、市场逐步回暖，让大多数房企收获了一份颇为靓丽的成绩单。 　　港股和A股上市公司2015年年报均于2016年4月30日前披露完毕，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，由于绿地控股去年实现A股上市，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次破万亿元，同比大涨37%；但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%。 　　三四线城市库存积压、降价难销的状况侵蚀了房企利润，令房企营利能力继续减弱；部分房企负债率依然高企且短期内难以改善。 　　收入大涨 　　去年龙头房企营业收入普遍出现大幅上涨。 　　万科累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，较2014年分别上涨14%以及21.5%。 　　恒大地产2015年合约销售额、合约销售面积、合约销售均价创历史同期纪录。其中，合约销售额2013.4亿元，同比增长53.1%，合约销售面积2551.2万平方米，同比增长 40.2%；合约销售均价7892元/平方米，同比增长9.2%。 　　2015年全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。 　　在大型房企中，2014年已超过万科并排名第一的绿地控股2015年增速放缓，实现合同销售金额2301亿元，合同销售面积2176万平方米，与上年度基本持平。 　　分析人士称，2015年伴随多轮去库存政策的刺激，房地产销售回暖明显，特别是一二线城市房地产去化率较高，甚至出现供不应求的局面，因此房地产企业销售速度增加，并不奇怪。行业的集中度在不断地提升，2015年TOP10房企的营收市占率提升6.07个百分点，达62.65%。未来随着行业不断洗牌，市场集中度上行是必然趋势。 　　但是营业收入的增加并没有带来利润的增加。不少房地产净利润率首次破10%。 　　地价太高挤压利润 　　即使是千亿元级的保利地产，2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率也仅为1.2%，与2013年13.52%的同比增长率水平相比，下降了12个百分点。而其营业收入1234亿元， 净利润率9.97%。当然，对于多数大型房企来说，2015年的净利润增速水平有所提升。万科A2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率为15%，上年同期这一数据则为4%，增加11个百分点。 　　金地集团2015年营业收入为327.33亿元，实现营业收入和归属于母公司净利润同比分别下降28.21%和19.94%，净利润率为9.8%。其解释称主要是由于结算面积减少所致。 　　碧桂园2015年实现营业收入1132.2亿元，实现净利润97.12亿元，净利率仅8.6%。 　　金融街归属母公司的净利润同比增长率下滑23%，上年同期则为1.2%。 　　Wind资讯统计数据显示，142家房企平均每家公司去年归属母公司股东的净利润接近6.8亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为76家，占比仅超过一半；而这一净利润指标超过平均数6.8亿元的上市房企只有30家，占比21%。 　　上海易居智库研究总监严跃进表示，2015年房企业绩分化比较明显，有些大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。 　　值得一提的是，在上述142家公布2015年年报的上市房企中，有73家净利润下滑，其中嘉凯城和廊坊发展这两家恒大地产举牌的地产企业同样增速下滑剧烈。嘉凯城居首位，同比增长幅度为-6252.2%，廊坊发展居第6位，同比增长率为-1156%。 　　严跃进认为，这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中且该区域楼市库存量大，即使降价也难以消化，其营业收入和净利润情况皆不理想。 业绩大增 去年万科累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，较2014年分别上涨14%以及21.5%。 　　根据中国指数研究院数据，2015年，北京、上海商品房销售去化周期约为12个月，市场供求关系有所改善，项目投资竞争加剧，北京、上海土地溢价率分别为38%、30%的历史高位；广州商品房销售额和2014年基本持平，商品房销售面积同比增长7%，销售去化周期约为17个月，市场销售去化存在一定压力，广州土地溢价率达到10%。 　　“下重注投资三、四线城市项目的企业周转速度过慢，现金回转压力大，今年更难以在一线城市和部分热点二线城市增加土地储备，从投资周期角度来讲，对提升利润反作用力更大。”某业内人士直言，如果这些企业无法抓住今年楼市的回暖期，未来日子或将比较难过。 　　反观有实力