土地估价报告.doc

土 地 估 价 报 告 估价项目名称：孙志通拟转让位于五家渠7区04小区037号（军垦南路西二巷171号阳光花园小区4单元201室）住宅用地土地估价报告 受托估价单位：新疆宏昌房地产评估有限责任事务所 土地估价报告编号：宏昌（2012）土评（估）字50007号 提交估价报告日期 ：二○年月日 土 地 估 价 报 告 第一部分：摘 要 一、估价项目名称：孙志通拟转让位于五家渠7区04小区037号（军垦南路西二巷171号阳光花园小区4单元201室）住宅用地土地估价报告 二、委托估价方：孙志通 三、估价目的：为孙志通拟办理土地使用权转让手续提供价值参考依据。 四、 估价基准日：二○一二年六月二十六日 五、估价日期：二○一二年六月二十六日至 二○一二年六月二十八日 六、地价定义 根据地价评估技术规程和该宗地的现实利用状况，本次评估的土地使用权价值为住宅用地，宗地红线外基础设施条件达到“七通”即通上下水、电力、通讯、热力、燃气、道路；宗地红线内土地平整；宗地现状容积率为2.09；国有出让土地使用权，出让终止日期为2055年6月19日，至估价基准日剩余使用年期为43年，在评估基准日二○一二年六月二十六日的公开市场价值。 七、估价结果 土地使用权价值：5059.00元 大写：人民币伍仟零伍拾玖元 单位地价：128.43元/平方米 八、土地估价师签字 资格证书号 李翠萍 2002650037 黄湘江 2000650043 九、土地估价机构 新疆宏昌房地产评估有限责任事务所 法定代表人： 二○一二年六月二十八日 第二部分：估价对象界定 一、委托估价方：孙志通 住 址：天津市河西区永川路祥和里43-404 联 系 人：孙志通 联系电话二、估价对象 估价对象位于五家渠7区04小区037号（军垦南路西二巷171号阳光花园小区4单元201室）。四至为：东临马承钢饭店；南临道路；西临阳光花园小区Ⅱ期；北临机械厂居民区。住宅用地，其土地使用权面积10385.00平方米，其中共用分摊面积为39.39平方米。本次因办理土地使用权转让手续，评估其剩余使用43年，在评估基准日二○一二年六月二十六日的土地使用权权益价值。 三、估价对象概况 1、土地登记状况 宗地号 证书号 位置 用途 四至 面积 平方米 土地 等级 权属性质 图号 东 南 西 北 07 ｜04 ｜037 农六师国用（2007）字第1210410号 五家渠7区04小区037号 住 宅 用 地 马承钢饭店 道路 阳光花园小区Ⅱ期 机械厂居民区 39.39 Ⅱ级 出让 91.50 ｜ 41.00 2、土地权利状况 估价对象为孙志通在2007年3月28日登记领证，以出让方式取得，批准用途为住宅用地。在评估基准日未见有他项权利设定记载。 3、土地利用状况 该土地使用权为孙志通所有的住宅用地，为五家渠7区04小区037号（军垦南路西二巷171号阳光花园小区4单元201室）分摊的土地使用权，其建筑面积为82.48平方米，现状容积率为2.09。 房产的基本情况见下表： 用途 产权证号 建筑物类型 层 数 高 度 （M） 面 积 （M2） 结 构 建筑年代 耐用 年限 已使用 年限 住宅 兵房字2007第0467号 楼房 共六层的第二层 2.8 82.48 混合 2004.12 50 7.5 坐 落 基 础 地 面 外 墙 内 墙 设 备 木装修 五家渠7区04小区037号 条形 基础 复合木地板 涂料 乳胶漆 上下水、电、暖、天然气 简装 四、影响地价的因素说明 1、一般因素分析 （一）自然概况 （1）地理位置 五家渠市位于新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市卫星城镇群中，东起北塔山，西至玛纳斯河，南抵天山，北入古尔班通古特沙漠，总面积8253平方公里。地处东经87o17′42″至87o43′15″，北纬43o59′25″至44o39′00″，南距乌鲁木齐市32公里，西南距昌吉市28公里，东南距米泉市28公里。南有乌五、昌五公路与乌鲁木齐市、昌吉市及乌奎高速公路、吐乌大高等级公路，乌鲁木齐火车站、国际机场相连，北有省道甘莫公路横穿市区而过，交通十分便利。 （2）地形、地貌与地质构造 五家渠市位于天山北麓准噶尔盆地南缘的头屯河冲洪积扇山前倾斜平原上