2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习.docVIP

2009年房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产估价案例与分析》 不同目的房地产估价之五城市房屋拆迁估价 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估； 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价； 6．熟悉房地产损害赔偿估价；来源建设工程教育网 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第四节　城市房屋拆迁估价 一、城市房屋拆迁估价内涵及特点 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。来源建设工程教育网 根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 城市房屋拆迁评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几方面： （一）估价数量大 城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。，由于拆迁数量大、待拆迁的户数多，由此带来的拆迁估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。 （二）涉及面广，社会影响大来源建设工程教育网 拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数成市居民的最大财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。 （三）估价对象复杂，需要协调各种关系 相对于其他目的的估价，拆迁估价的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对拆迁人和众多的被拆迁人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。来源建设工程教育网 （四）补偿价格关联性强 就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。 二、城市房屋拆迁估价的标准与方法 《城市房屋拆迁管理条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。” 根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条，拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。拆迁估价应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。 在一些房地产市场尚不够发育的地区及区域，或在房地产市场比较发达的地区的特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，不具备采用市场法估价条件的，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，应尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。 许多省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价理论和方法为基础，制定了各自具体拆迁估价办法。例如：××市政府根据被拆迁房屋的不同用途、不同结构、不同区位制定了住宅平房、简易楼房、单元成套楼房和非住宅房屋等不同拆迁估价标准。估价人员进行拆迁估价应执行当地政府及有关部门制定的估价标准。