营造和谐商业地产.docVIP

营造和谐商业地产 ; 内容摘要:商业地产在促进城市商业设施改造、改善消费环境中发挥了重要作用。但在商业地产蓬勃发展的同时,商业地产与城市发展不相协调的问题也初露端倪。本文将从商业地产可持续发展角度阐述如何实现与商业二者协调发展的和谐商业地产。; 关键词:商业地产 商业 协调发展 ; 随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进,我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化,也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产,成为日益关注的问题。 ; 商业地产的产生与发展 ; 商业地产的产生与发展是城市化的必然结果 ; 随着城市化进程加快,以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓,购物广场和商业步行街的兴建如火如荼,大型住宅区加紧建设,这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时,居民消费能力也不断增长,消费水平大幅度提高,需求多元化趋势明显,这为商业地产的发展带来了良好的机遇,也为商业地产发展提供了广阔的空间。 ; 同时,随着我国零售业的完全开放,许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场,纷纷在国内大中城市建立连锁店,沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店,加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张,在兴建大卖场的同时,连锁店也呈遍地开花之势,构成了对商业物业需求的另一主力。此外,很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力,成为商铺的强有力的购买者。三股势力激烈竞争,改变着大中城市原有的商业布局,形成了对商业物业的巨大需求。 ; 商业地产与城市发展互相促进、互为制约 ; 商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业,从其投资周期和使用周期看,对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境,其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥,其相对价格高低决定城市的商业成本,直接影响商业企业的收益,影响城市创造能力和竞争力。因此,商业地产对城市发展来说是一把双刃剑,它可以促进商业的发展,也可能会阻碍商业的发展。 ; 随着城市的发展,商业地产应运而生,而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商,商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。 ; 商业地产的和谐发展模式 ; 与商业发展速度相适应 ; 商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点,从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前,而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时,商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标—GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。 ; 注重发展的可持续性 ; 首先,商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看,商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时,商业处于与农业经济相匹配的原始状态;当人均GDP处于1100—2000美元时,商业业态将出现升级,百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场;当人均GDP达到2000—4400美元时,商业形态将出现质的飞跃,多样化、规模化的现代商业应运而生,如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等;当人均GDP达到4400美元以上时,超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况,选择与商业业态相适应的商业地产。 ; 其次,商业地产作为跨行业的领域,有自身的发展规律。按国际惯例,商业地产的发展需要2—3年甚至更长的培育期,为统一经营和管理,国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率,只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性,不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同,所以一般采取先招商,再根据商家对物业结构的不同要求进行建设,即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期,不仅要注重商业地产项目本身的持续发展,更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系,尽可能减少资源的浪费,以满足社会可持续发展的需要。 ; 在商业地产的开发中,开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构,其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发,兼顾自身开发利益的同时,考虑到整个环路的其他利益者,才能维持整个环路的发展。 ; 保证生态的平衡性 ; 商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保