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2012年房地产估价理论与方法模拟试题 一、单项选择题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案：B 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于()。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 答案：A 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 答案：D 解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。 4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。 A、35 B、45 C、48 D、50 答案：A 解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。 5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。 A、109 B、117 C、124 D、130 答案：B 解析：100+100*(9%+8%)=117万元。 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 答案：C 解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。 7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为()元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845 答案：C 解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。 A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元 答案：D 解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 答案：D 解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。 10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 答案：C 21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当(　　). A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 答案：D 解析：见教材。 22.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为()元/平方米。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 答案：A 解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/平方米。 23.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为(). A.生地价 B.熟地价 C.毛地价 D.拆迁补偿安置价 答案：C 解析：见教材。 24.市场比较法中的交易情况修正是对()