苏州御园PK九龙仓研究报告对比分析.ppt

凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题 圈定客户上层阶层，凸显项目高端气质，制造话题 国宾一号营销成功分析： 1、竞争层面：项目周边的高端房源基本处于前期阶段，竞争个案较少，避开未来可能有的激励竞争，极大地促进了项目的成交。 2、定价层面：该盘双拼单价28000元/㎡，总价1000万起；独栋38000-43000元/㎡，总价为2000万-3000万以上。在同区域高端项目中性价比较高，达到高端客户的心理线。 3、实景层面：展示先行，样板先行，眼见为实客户接受度较高。 4、推广层面：用“出入皆人物”的广告语直接拔高客户的层次，再加上 采用全方位户外布点的方式提高知名度，在2009年的市场里以1500万营销 费用打响市场知名度。 本报告是严格保密的。 绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾1号 九龙仓国宾1号 绿城御园 国宾1号 比对内容 九龙仓国宾1号 绿城御园 优劣 分析 指标 占地面积 34万㎡ 15万㎡ 竞品略占优势 国宾一号容积率、绿化率低于本项目，产品形态为纯独栋、双拼 御园产品面积段大于竞品，影响总价 车位比优于竞品 建筑面积 20万㎡ 12万㎡ 总户数 669套（包括独栋91套，双拼232套，公寓346套） 320套(法式合院128套，平层官邸192套) 容积率 0.6（其中1期0.46，2期0.73） 0.78 建筑类型 独栋、双拼别墅 法式合院、平层官邸 绿化率 50% 40% 主力户型（㎡） 独栋608-691㎡（地上约375-430㎡，地下室约220-240㎡）；双拼412-495㎡（地上约300，地下室约150㎡），地下室计入销售面积 合院别墅725-795㎡（地上约425-490 ㎡ ；地下约290-330 ㎡ ），平层官邸308-405㎡（平层一楼不计入销售面积） 车位比 1：2 合院1：3 平层1：2 比对内容 九龙仓国宾1号 绿城御园 优劣 分析 团队 建筑设计 美国JWDA建筑设计事务所 绿城东方建筑设计院 优 御园项目无论建筑、景观规划还是室内设计，均为业界大师强强联手；国宾1号所用JWDA建筑设计事务所，是综合性设计公司，目前在中国有分公司，其中国项目设计均为国内设计师作品。 绿城物业，园区服务体系优于竞品 景观设计 美国JWDA建筑设计事务所 美国LSI景观设计公司 会所设计 美国JWDA建筑设计事务所 陈文栋设计 样板房设计 上海大野设计公司 陈文栋设计 物管团队 上都物业/物业费：双拼3.8元/月/㎡；独立别墅4.86元/月/㎡ 绿城物业/物业费：合院别墅5.5元/月/㎡；平层官邸5.65元/月/㎡ 比对内容 九龙仓国宾1号 绿城御园 优劣 分析 规划 规划布局 呈南北带状分布，主要集高端双拼、独栋别墅于一体 以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低密度大宅氛围 优 从规划上说国宾一号没有公共的小区空间、组团景观，御园的景观带长400米，面积有5000多方，同时有13000方的亲水公园 御园实行人车分流，九龙仓无 空间规划 注重景观层次打造，西班牙、地中海、意大利三种建筑风格排列其间 纯法式皇家园林规划体系，以层层递进的院落和庭院表现优雅的园林情境，以纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典雅生活场景 道路规划 主干道双行道入口设计，主干道宽6-7米 采用彻底的人车分流系统，地面部分只留四周环道，整个地下车库之间相互连通，每家均有独立的地下车位，从地下车库直接入户，私密安全。御园双向车道7.5-8米 景观规划 内部景观水系围绕，增强私密空间，不带组团，景观细节、层次设计一般 以围绕十字形空间轴线展开，串联一系列广场、花园，形成富有礼仪性和尊贵感的中心宫廷式花园。各组团又各有主体和特色，建立起统一而又富变化的整体景观序列关系 国宾1号 苏州御园 比对内容 九龙仓国宾1号 绿城御园 优劣 分析 建筑 建筑风格 西班牙、地中海、意大利 法式新古典主义风格 相近，项目略占优 法式建筑经典纯粹，竞品多种风格不统一 项目楼间距小于竞品，密度较高，略劣于竞品 在建筑层高上，除标准层高和地下室层高优于竞品 围墙的高度要高于竟品 立面材质 石材干挂（葡萄牙、西班牙、德国米黄、埃及米黄） 石材干挂（平层：山东金沙黄；合院：德国米黄） 楼间距 20米楼间距为主，有部分做到30米,区别于市场普遍独栋别墅的楼间距离 合院别墅约10米楼间距，平层官邸约22米间距 建筑高度 地上11-12米；地下3.3米 地上：合院檐口高7.6米，平层檐口高17.4米；地下：合院 3.9米，平层3.6米 层数 独栋：地上2层+地下1层，地下室计入销售面积 双拼：地上3层+地下1层，地下室计入销售面积 合院：地上2层+地下1层， 地下室计入销售面积 平层：地上4