2005年苏州工业园区首期拟出让土地投资分析.docVIP

2005年苏州工业园区首期拟出让土地投资分析（推荐129号地块） 根据朋友介绍和目前对苏州工业园区土地挂牌情况的了解认为，苏州2005年2号地块开发前景不错（投资少，利润高，风险相对较小）感觉比较适合我司的投资开发战略，这里把该地的分析和情况简单介绍一下： 序号 地块编号 地块位置 用地性质 宗地面积 容积率 建筑高度 绿化率 1 129 北摆宴街 商业（办公或酒店、公寓） 3382平方米 （5.07亩） ≤3.5 40米（9—11层） ≥10% 2 135 扬东路入口 居住 82375平方米 （123.56亩） ≤1.5 40米（8—12层） ≥50% 3 139 南摆宴街 商业办公 3799平方米 （5.7亩） ≤3.5 40米（9—11层） ≥10% 4 151 淞江路北 商住 125907平米 （188.86亩） 1.5-1.6 居住西60米（18层） 居住东35米（11层） 商业15米（2—4层） 商业：≥10% 居住：≥50% 以上为基本规划参数要求，129号见2005年2号挂牌公告，具体减下。报名时间2005年4月20日至5月10日下午5时止。 据说目前挂牌价还可以谈，摘牌后以谈定价格成交。 1 129 北摆宴街 商业（办公或酒店、公寓） 3382平方米 ≤3.5 40米（9—11层） ≥10% 拍卖价7800元/m2 （5.07亩） 特别推荐：129地块 129地块主要优势简要分析： 1、交通便捷； 2、位于老城区与工业园区之间，地理位置优越； 3、地块处于成熟商圈，周边配套设施齐全； 4、随着园区的开发不断深入，外来资本的增加，商务需求随之呈现不断增长态势，； 5、为园区服务，与园区工厂企业协调发展的中小型公司尚存较大的发展空间； 6、依托园区的发展优势，娄葑镇版块发展势头良好，整体规划较好，居住环境、商业环境日趋成熟，且周边中档商务楼林立，商务环境相对成熟，为未来商务产品的发展打下了良好的基础。 相关可参照项目市场价格一览： 办公房： 鸿利达大厦：23.6---35元/平米/月 海逸大厦：35元/平米/月 大森商务楼：30—40(+5)元/平米/月 商铺： 华成/通园大厦：34.2---68.4元/平米/月 海逸大厦：60元/平米/月(目前售价5000—7000元/m2) 大森商务楼：54----80元/平米/月(目前售价5500—7500元/m2) 娄葑商业街租金均价：51元/平米/月 本案预计保守租赁价：36元/平米/月 本案预计保守销售单价：6000元/平米 投资利润分析： 这里按拿地价和销售价格的变化来测算项目投入及成本。按六种情况测算： 第一种情况：拿地价格：7800元/平方米，销售价格：6000元/平方米。 第二种情况：拿地价格：8500元/平方米，销售价格：6000元/平方米。 第三种情况：拿地价格：6500元/平方米，销售价格：6000元/平方米。 第四种情况：拿地价格：7000元/平方米，销售价格：6000元/平方米。 第五种情况：拿地价格：7800元/平方米，销售价格：7000元/平方米。 第六种情况：拿地价格：7800元/平方米，销售价格：5500元/平方米。 结论及建议： 根据以上六种情况逐一测算，较不好情况是该地竞家众多，土地价格被抬到8500元/平方米成交，此时总投资为5634.34万元，利润率为26.05％；另外一个情况是以挂牌价7800元/平方米拿地，而售价出现了下滑到5500元/平方米，此时总投资为5331.32万元，投资利润率22.12％。其余四种情况总投资都在5500万元以下，投资利润率皆在30％以上！ 从目前手中材料和掌握的信息及投资测算，我们认为本项目是个较好的项目，比较适合东洲投资。若公司对该项目有兴趣，下一步工作应实地考察地块情况及拿地操作过程。 投资发展部：刘恩静 2005-4-15 1 151地块 139地块 129地块 135地块 东　环　路 文　萃　路 通　园　路 葑　谊　路 南 摆 宴 街 北 摆 宴 街 华成 大厦 通园 大厦 鸿利达大厦 129地块 139地块 海逸大厦 大森商务楼