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城东土地调研报告 （2004） 实习生： 二〇〇四年八月 目 录 一、总论 1 二、政策法规 2 三、城东房地产市场 8 四、土地信息 12 五、附件 17第一篇 总论 随着2002年7月1日全国实行土地拍卖制度以来，成都就相继出台了一系列相关的房地产相关政策（包括土地政策、金融政策、地方政策等），其目的就是为了规范成都市的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权管理工作 第二篇 政策法规 为构筑市工业新高地，实现工业经济的跨越式和可持续发展，加快城市建设，提升城市形象，。东郊是市的老工业基地，企业规模大，存量资产多，人才密集。建国以来，在市东郊成华、锦江两区近40平方公里的规划建区域内，工业用地就达14平方公里，超过了整个规划区域30%，先后聚集了253家大中型工业企业，正是这些企业奠定了市工业化的基础经过40多年的建设和发展，东郊已形成了电子、机械、冶金工业为主体，多种行业并举、门类较为齐全的工业体系。 东郊工业基地主要是在建国初期和“一五”、“二五”期间布点建设的，当时这一带远离市区，在布局上是合理的，但是，随着城市建设的发展，原来意义上的东郊，现已变成了城区的一部分，过度集中的工业企业，不仅使东郊的“三废”突出，“热岛”应明显，城市环境受到了严重影响，而且企业布局零乱，土地利用率低，使城市功能难以完善配套，损害了城市形象，不少企业厂房破旧，设备老化、工艺落后，经营困难，难以筹集足够的资金进行更新改造，企业发展受到严重影响。适应工业经济持续发展与城市建设需要。土地土地级差收入，让土地资源转变为土地资本。对东郊企业而言，最大的资源是土地资源充分用这一资源，解决企业资金。调整东郊的城市功能定位，从规划上调控土地升值。东郊的城市功能由工业为主调整为“生活居住、物流配送、金融商贸、科技产业、旅游休闲”。配套进行沙河综合整治，从环境上调控土地升值。加强全市房地产用地的宏观调控，从土地供应总量上调控东郊升值。市国土资源部门适当减少了东郊以外地区的，引导房地产企业到东郊实施开发，带动了东郊土地升值。按基价收购，全额返还方式由市政府土地储备中心统一对搬迁企业土地进行收购，从土地供应时机和土地“包装”上调控土地升值。用民间资金。在推进东郊工业区结构调整过程中，寻找到了开放式、多样化利用民间资金参与国企改制和城市建设等方面的有效途经。国有企业在搬迁过程中进行改制，吸收职工和民营企业资金入股，将民间资金转变为民间资本。对已改制企业深化改革，引进民营资金优化股本结构。企业破产财产处置时引进民间资金并转化为民间资本。企业搬走后原址开发引进民间资金，并转化为民间资本。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国土资源部１１号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及成都市人民政府《成都市土地市场管理办法》（）其它项目用地均采取公开拍卖的方式取得。属重点项目，经市政府批准后，可采取协议方式进行转让。新引进年纳税总额在10万元以上的房地产开发及建安企业，按相当于企业缴纳营业税的地方实得部分之和的60%，企业所得税地方实得部分的100%，由财政安排资金用于支持企业的发展。成都市锦江区人民政府关于进一步扩大对外开放促进招商引资工作的意见 第三篇 城东房地产市场 来自统计局的数据：上半年，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.65万平方米。1-6月，新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。 商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%，其中1~6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。空置面积连续5月呈现下降趋势。2-6月，空置面积分别比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92万平方米。其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4％。 从调查的过程中侧面验证了这组数据：通过对成都市成华区和锦江区两个辖区内的中大型楼盘做了一个初步的调查，对成都市城东的楼盘有了一个大概的了解。在整个的调查过程中，城东大的开发项目（开发商）中除了“万科·金色家园”正在热火朝天的售房外，其余的几个项目售楼部都没有房屋预售。但是他们正在紧锣密鼓地进行施工，8月份将有6-7个大型的项目开盘，但是“东润·枫景”在开盘之前房屋已经被订购一空。基本的情况见下表： 序号 楼盘项目 联系电话 开盘日期 情况简介 地 址