如何区别合作开发房地产合同与土地使用权转让合同案例解读.docVIP

如何区别合作开发房地产合同与土地使用权转让合同 | 案例解读 核心提示 作者： 来源： 一、前言 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称最高院司法解释）第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 从定义可以看到，合作开发房地产合同的三个重要特征是，共同投资、共享利润和共担风险。在实务中，如果一方只出地，并收取固定收益，则不符合“共担风险”的要求。最高院司法解释第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 由此可见，实务中一方出地一方出钱合作开发房地产发生纠纷时，要确定双方的权利义务关系，首先要对合同的性质进行认定，而判断合同性质的关键是“一方是否收取固定利益”。“固定利益”按字面理解比较简单，但具体到实务中，则还存在模糊之处。鉴于法律对什么是“固定利益”没有明确规定，我们只能从人民法院在实际案例中对固定利益的认定，来总结固定利益的种类，并以此作为参考。 二、相关案例 案例索引： (2013)沪高刑再终字第4号 审理法院：上海市高级人民法院 案 情 简 介 2001年4月，上房公司与新世纪公司、中星公司签订《关于联合组建上海新世纪懿德房地产有限公司共同开发懿德居住区协议书》及《补充协议》，约定上房公司以每亩25万元收取固定钱款，向共同成立的上海新世纪懿德房地产有限公司转让懿德地块土地使用权，并将在联合组建的公司所持的股权转让给新世纪公司指定的单位，上房公司退出不承担经营风险。之后，上房公司将其持有的股权转让给新世纪公司指定的其他单位。 法 院 认 为 上述协议虽然名为联合开发土地，但上房公司并不承担经营风险。根据上述最高院司法解释第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同。依照该规定，上述协议的实质为土地使用权转让合同。至于上房公司根据双方协议约定承担的义务，只是转让土地使用权的条件，并不影响对转让性质的认定。中祥公司就懿德地块获得的收益并非合作开发收益，而系上房公司转让土地权收益，且该收益应属于上房公司资产。辩护人关于懿德地块系合作开发收益的意见，与查明的事实不符。 实 务 要 点 约定出地一方收取固定钱款的属于固定利益，根据双方协议约定承担的义务，只是转让土地使用权的条件，并不影响对合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定。 案例索引：(2013)渝高法民申字第01199号 审理法院：重庆市第五中级人民法院 案 情 简 介 2005年4月10日，塑皇公司与恒建公司签订恒联协议，约定塑皇公司提供建设用地6000平方米并承担征地费、拆迁安置费、地上附着物补偿等全部费用及用地许可手续；恒建公司承担项目建设资金的投入，从钻探、设计、监理、质量、消防及建筑，直至工程竣工、综合验收合格为止的全部费用。 房屋销售发生的税费按房屋分配比例各自承担；土桥大厦开发建设面积16000平方米，塑皇公司固定分得建筑面积4500平方米，实物分割过程中产生的面积差异，以住宅980元／平方米、非住宅5000元／平方米进行结算；恒建公司在16000平方米以外增加的建筑面积，塑皇公司不得以任何理由要求分配；嗣后，恒建公司即组织实施土桥大厦开发建设。 法 院 认 为 塑皇公司与恒建公司签订的恒联协议，塑皇公司提供土地使用权6000平方米，分得固定的4500平方米建筑面积的房屋，恒建公司在预计的16000平方米建筑面积以外增加的房屋面积，塑皇公司不参与分配；恒建公司承担土桥大厦的全部建设资金，并承担施工过程中的经济责任与法律责任，即塑皇公司不承担经营风险。依据上述最高院司法解释第二十四条恒联协议名为合作开发合同、实为土地使用权转让合同。 实 务 要 点 约定出地一方分得固定面积的房产属于收取固定利益，合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。 案例索引：(2013)东中法民一终字第856号 审理法院：广东省东莞市中级人民法院 案 情 简 介 2010年4月29日，至诚公司、东莞秉新公司签订《合作开发协议》，双方约定共同开发案涉85亩土地。合同约定，东莞秉新公司以案涉85亩土地额外收取叁仟万元利润后与至诚公司合作开发，至诚公司负责该项目的一切资金和开发施工，并由至诚公司负责该项目的经营开发，东莞秉新公司有权参与项目规划设计、工程进度、建筑质检等；东莞秉新公司将上述85亩土地交给合作项目向银行抵押贷款，贷款全部用于该项目；合作开发期限为三年，商业部分利益至诚公司分得75%、东莞秉新公司分得25%，住宅部分至诚公司分得25%、东莞秉新公司分得75%，费用承担等另行商议。