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火车站商业项目可行性研究报告 针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述： 第一部分 保定市宏观房地产市场研究 写字楼 1、市场供应情况及销售情况： 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。 写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况： ▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。 ▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/ M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/ M2。 3、出租情况： ▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 ▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准： 面积段较全，从30 M2—900 M2的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。 ▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。 市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。 商住公寓 1、市场供应情况及销售情况： ▲商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。 ▲面积在40 M2—70 M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100 M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。 ▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/ M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。 ▲本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。 2、价格情况： ▲商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。 ▲配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/㎡，2003年6月销售）。 3、出租情况：整体出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。 4、产品特点及功能配套： ▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。 ▲面积段较全，30 M2—300M2的都有。 ▲都有电梯。 ▲个别有中央空调。 ▲高层建筑均以塔楼为主。 ▲建筑风格简约现代。 ▲至少是有厨房厕所的一室一厅。 市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。 底商 1、市场供应情况及销售情况 现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深、大面宽，面积在100 M2以下的底商比较畅销，面积在200 M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。 2、价格及出租情况 ▲不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M