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2015年沪深地产上市公司财报大解读 　　2015年我国地产行业总体盈利水平如何？地产库存还有多大？债务还有多重？什么财务指标左右了地产企业的发展？下面以2015年沪深30家上市房企为行业样本，通过分析房企财报，为你作出一一解答！ 　　2015年30家上市房企，是在2015年沪深上市房企综合实力20强的基础上增选的，这30家上市房企具有一定的规模和代表性。其具备两个条件，一是与房地产相关的业务收入占公司总收入的50%以上，这是为了确保所选择的标的属于地产行业；二是企业总资产在50亿元以上，这是一定的规模要求。 　　本文运用因素分析法，以2014年为基期，分析影响2015年房企变现、偿债和运营的因素，从数量上确定各因素对其财务指标的影响程度。 　　2015年10家沪深标杆房企，总资产2万亿，营业收入5110亿，净利润194亿，分别占了行业样本的75%、77%和55%。 　　去库存求变现仍是今后房企工作重中之重 　　企业获得现金的能力是生存的关键。这种变现能力，取?Q于可以在近期转变为现金的流动资产多少，注意，是近期！就是说这直接关系到企业获得现金并可以应付债务之时间。 　　反映企业变现能力的财务比率主要有流动性比率和速动比率。 　　2015年30家沪深上市房企中，平均流动比率为1.82，一般认为，生产型企业合理的流动比率是2，在房地产行业中，存货的周转率是影响流动比率的主要因素。存货是流动资产中的大块头。所以，目前地产企业的流动比率看上去是较合理的。 　　而2015年30家沪深上市房企的平均速动比率是0.44。速动比率是在扣除存货的基础上计算的，所以，在地产行业，速动比率比较适合用来衡量房企的变现能力，其反映出的短期偿债能力更令人信服.通常认为，正常的速动比率为1，低于]的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。 　　2014年10家沪深标杆上市房企的平均速动比率是0.42，到2015年这10家房企的平均速动比率是0.47。速动比率是流动资产扣除存货，再除以流动负债求得。通过因素分析法，连环代入分析显示，流动资产对速动比率的影响值是0.34，而流动资产中的存货对速动比率的影响值是-0.]9，流动负债的影响值是-0.10，这三个因素对速动比率的总影响值为0.05.分析表明，速动比率从2014年到2015年增加了0.05个数值，相对于2014年，这10家房企的偿付能力有所提高，这主要得益于2015年流动资产的增加。其次，就是房企存货和流动负债的减少，但可以说微乎其微。 　　可见，去库存、求变现依然是今后房企工作的重中之重。其实，这也在情理之中。但应该注意的是，特别是那些以房地产为主业、规模较小的房企，在做好库存管理工作的同时还需要做好资金链的管理工作。 　　房企总体资产管理效率有待提高 　　上面已经分析了房企的偿债能力，总体上，房企的偿债能力是偏弱的，但相对于2014年有所提高。不过衡量企业，不能只看一面，还要看企业的运营能力，也就是在经营管理中利用资金运营的能力。 　　在房地产行业，存货的运转效率直接决定了房企的资产管理效率。 　　2015年30家沪深上市房企的平均存货周转率为0.27次，平均存货周转天数为1595.74天，如果按照这种周转效率，房企中的存货最少要用50多个月才能去掉，至于商品房库存，据媒体报道，也要卖30多个月。 　　一般来说，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度就越快。提高存货周转率可以提高公司的变现能力。 　　2015年沪深10家标杆上市房企的平均存货周转率为0.31次，相比2014年提高了0.02次。存货周转率等于营业成本与平均存货的商，而平均存货又是资产负债表中的“存货”期初数与期末数的平均数，也就是房企2014年存货的期末数和2015年的期末数的平均数。通过分析显示，营业成本对存货周转率的影响值为0.07次，而2015年存货和2014年存货对其影响值分别为-0.03和-0.02次。可知，2015年存货周转率的上升主要是由于营业成本的上涨，而不主要是存货的减少。 　　另一方面，2015年这10家标杆房企的平均存货周转天数为1161.29天，相比2014年减少了80.09天。 　　跳出财报来说，2015年房地产在供需两端宽松政策的影响下，销售量开始回暖，据国家统计局，2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长了6.5%。这与2015年房企财报反映出来的轻微增长趋势是吻合的。 　　所以说，总体上房地产企业的存货周转率是较低的，反映出地产企业利用资金运营的效率较低，而且存货周转天数的偏低，不仅影响房企的短期偿债能力，也反映了公司的管理效率。 　　长期偿债能力的提高与资产呈反比 　　在资产负债率方面，201