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三线城市商品房过剩的原因与对策研究 　　摘 要：我国的房地产业已经成为关系国计民生的重要产业。目前，我国房地产库存较多，其中三线城市商品房过剩问题极为明显，去库存问题亟待解决。以蚌埠市为例，分析三线城市商品房过剩的现状与影响，探讨三线城市商品房过剩的原因与对策。 　　关键词：三线城市；商品房；过剩；去库存 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）27-0110-02 　　引言 　　2015年11月10日，在中央领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出：“在适当的扩大总需求的时候，要加强对供给侧结构性的改革，提高工作效率和供给关系，增强经济持续增长动力。”2015年11月11日，李克强指出：“以加快户籍制度改革带动住房等消费。”房地产问题是中国结构性改革的重要一环，三四线城市的商品房过剩问题成为一项严峻的挑战，如不加以解决将会阻碍中国经济发展。因此，需要采取措施解决三线城市商品房问题，缓解我国经济下行压力。 　　一、三线城市商品房过剩的现状与影响 　　（一）三线城市商品房过剩的现状 　　我国房地产进入市场交易时间短，目前还不够成熟，在很大程度上具有一定的盲目性，一些房地产企业不认真分析住房需求盲目建设投资，资金无法回笼，库存量逐步增大。据公开资料显示，2015 年末，中国商品房待售面积达71 853万平方米，较2014年末的62 169万平方米增加9 484平方米。在蚌埠市，2015年商品房待售面积2 458.2万平方米，较2014年的2 161.2平方米增加297万平方米（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。2016年开始，各个地区开始了去商品房库存的保卫战。蚌埠市推出了降税、补贴、公积金，甚至鼓励农民进城购房的一系列政策，但收效甚微。三四线城市相比一二线北上广而言，房地产行业疲软，需求量不见上升，房地产形势依旧严峻。 　　（二） 三线城市商品房过剩的影响 　　1.房地产企业资金链断裂，影响产业升级。由于住房结构失衡、供需矛盾突出、税费过高等问题，房价并没有回到居民能接受的范围，一方面商品房盲目建设，另一方面居民消费意愿不高，造成商品房库存日趋严重，房地产企业资金无法流动。蚌埠东方房地产、城乡房地产、绿城房地产等企业受到相应影响，容易造成企业资金链断裂，融资受阻。小型房地产企业更加面临破产的风险，影响产业结构升级。 　　2.不利周边产业发展，就业率降低。房地产产业链长，周边产业较多，如建材、餐饮、运输等行业，从而带动就业岗位的增加，由于房地产资金投入建设大，带动区域经济发展，蚌埠市政府相对来说也比较重视，但蚌埠商品房过剩，使建材、餐饮等行业受到相应不利影响，房地产无法带动相关区域经济，周边产业就业率降低。 　　3.出现烂尾楼问题，容易造成社会不稳定。当前商品房库存量逐渐增加，房地产开放商资金投入量巨大，一时无法回笼，特别是蚌埠中小型房地产商，融资成本高，无法从银行取得贷款，导致资金链断裂，甚至破产，这使得开发商停工，出现大量烂尾楼。蚌埠金伟小区、华夏尚都小区都出现过烂尾楼现象，大量购房者面对耗费一生积蓄买的房却无法入住，维权上访频频，使得社会不稳定因素增加。如果政府不作为更加使得双方关系胶着，造成社会动乱与不稳定。 　　二、三线城市商品房过剩的原因 　　（一）三线城市商品房供给快速增加 　　1.房地产行业政策的变化。改革开放至2011年之前，我国商品房总量少，人民需求量高，导致商品房供不应求的情况，房价在这一期间飞速上涨。2010年房地产行业政策发生了变化，房地产由过度宽松慢慢转化成了过度紧缩，而且一二线城市限购，政府发行相关政策打压购房热潮之后，许多一二线城市的房地产开放商向三四线城市转移，导致三四线城市的商品房攀升。2011年之后全国房产逐渐降温，三四线城市房地产增长速度减缓，但是之前动工和马上竣工的房地产不能不继续建造。蚌埠商品房建设面积由2010年的692.4平方米逐年增加到2015年的2 942平方米，增速2010年最高，达到60.1%，后来增速逐年减少，但是2015年依旧达到12.7%（数据来源于安徽统计局APP的“数据安徽”）。商品房绝对量快速增加，我国商品房供给快速增加。 　　2.盲目开发新城区的市场环境。在城镇化的市场背景下，各地新区与城市副中心规划出台，热衷于新区、新城的建造，楼市供应快速增加，三四线城市中缺乏产业导入支撑与缺乏对市场供需研究，政府出台政策之后，房地产商名义是建产业新城，实际是造城，加速所谓的城镇化进程。这种盲目开发的商品房没有充分考虑到居民的深度消费需求，在产品设计，配套设施上面不够有吸引力，但商品房供给快速增加。 　　（二）三线城市商品房需求增加缓慢 　　1.农民市民化问题。从目前状况来看，