中国保障房建设融资模式探索.docVIP

中国保障房建设融资模式探索 　　[提要] 保障性住房建设主要服务于经济收入处于中低阶层的家庭，地方政府通过投资保障房建设来解决没有能力购买高价住房人群的住房问题。中国现在的收入结构类似于“沙漏型”，贫富差距较大，中低收入阶层的人群占绝大部分，因此对保障性住房的需求量也是处于一种“只增不减”的状态。而我国现有的融资方式和融资渠道难以满足日益增长的保障房建设资金需求，所以中国现在的保障房建设亟须一种创新的融资机制对其进行正确的引导。本文从中国保障房建设的融资特点和资金来源分析当前融资机制所遇到的挑战，并提出完善保障性住房融资模式的建议。 　　关键词：保障房建设；运行机制；融资 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2016年7月2日 　　一、中国保障房建设的融资特点 　　（一）资金占用期限长。相关资料显示，保障房的开发周期比商品房长1～3年，而且保障房与商品房的运作机制不同，使得保障房资金的占用时间较长。普通商品住宅最先是垫付资金拿地，之后用拿到的土地向银行抵押借款，然后用贷款作为项目投资的前期资金，再通过房屋的预售回笼资金，偿还银行的贷款。开发商选择这种运作机制能够迅速地收回资金，大大降低了资金的使用成本。但是，保障房中除了经济适用房和两限商品房可以采取这种运作机制，廉租房和公共租赁房只能通过低于市场价格的租金获取回报，这就使得回款时间长，进而拉长了融资期限，最长达到15年。 　　（二）前期投资量大。2011年2月，温家宝代表政府讲话过程提出“计划在五年内新建保障性住房3，600万套”的目标，其目的是为了实实在在地解决中低收入阶层住房难的问题，满足其最基本的住房需求，因此国家采用的是出租与出售并行的模式来配置建成的保障房。毕竟中低收入阶层处于沙漏的底部，人数庞大，他们对于保障房的需求也是处于供不应求的状态，这就加重了我国当前的保障房建设任务，需要大量的资金作支持。 　　（三）项目收益率低。保障房可以按能否出售分成两类：经济适用房和两限商品房是可以出售的，因此资金回收的比较快，但是按照目前的国家政策，这类保障房的销售价格是被政府限定的，因此销售价格会比普通商品住宅低。廉租房和公共租赁房的租金由政府核定，产权归政府所有，低收入家庭可按政府核定的租金承租，资金的回收只能依靠微乎其微的租金，但是这些租金连支付房屋的维护费用和管理费用都存在一定的问题，由这些可以基本看出保障房的项目收益率低。 　　二、中国保障房建设资金流现有结构 　　目前，我国保障性住房的建设资金主要由政府方面的财政资金、地方的投融资平台、银行方面的信用贷款、保障房出租回笼的资金这四部分组成，虽然融资方式比较多，但是融资的规模和资金的可持续性都不能得到保证。（表1） 　　（一）财政资金为主的融资模式。按照目前的情况，我国保障房的建设与管理主要依靠中央财政预算资金和地方上的配套资金共同支持。2015年全国各级财政总共拨款3，602.28亿元用于保障性安居工程的建设，其中用于保障房建设的资金就占到总支出的一半以上。中央政府对经济适用性住房、公共租赁住房建设运营减免城镇土地使用税、印花税、增值税等相关税收，对经济适用性住房和公共租赁住房的建设用地一律免除土地出让收入。 　　（二）地方投融资平台融资模式。投融资平台是以企业化运营方式为主的一种专门服务于有融资需求的对象的专业服务机构，该机构能够很好地组织保障房运营并规范相关管理事项。投融资平台在我国的基础设施建设方面发挥了很大的作用，我国很多城市都陆陆续续采用了这一融资模式。地方投融资平台主要由城投公司、城建开发公司和城建资产管理公司等组成，这些公司负责在保障房开发建设过程中统筹管理相关工作，这样不仅能够充分发挥市场这只“看不见的手”的积极作用，还能吸引那些愿意参与保障房建设的机构注入资金。 　　（三）银行信贷。银行信贷是中国保障房建设最重要的融资渠道之一，在资金方面支持保障房建设的银行主要是国家开发银行，因此保障房融资主要以国开行的银行贷款为主。截至2015年6月，过去一年内国开行新增保障性安居工程贷款1，166亿元，同业占比达六成左右，连续两年新增贷款超过千亿元，占银行业该项贷款的半壁江山。国开行对保障性安居工程发放的贷款约涉及8.6亿平方米的建筑面积，惠及居民近875万户，成为支持保障性安居工程建设的主要银行。 　　（四）保障房出租出售回笼的资金。保障性住房以远远低于市场的价格向低收入家庭出租，出租价格一般为市场价格的30%～70%，虽然用这种方式回收初期投入的资金比较缓慢，但是在一定程度上也缓解了资金占用的压力。还有一种就是出售部分闲置保障房，从而加快资金的回收速度，将因拖欠租金而产生的催缴成本降到最低，平衡资金的使用情况。 　　三、中国保障房建设遇到的挑战