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不动产登记申请的法理与规则 　　依据物权公示原则，不动产物权的享有和变动应当进行登记。我国物权法草案专门规定了不动产登记的主要规范;已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，而且不合法理者颇多。因此，基于登记作为不动产物权公示方式的重要地位，按照学者的普遍认识和全国人大的立法规划，在我国物权法颁布之后接下来就应当抓紧制定不动产登记法。不动产登记的启动主要依赖于申请权人的申请，但有关不动产登记申请的研究在我国民法学界还未引起应有的关注。本文拟对此进行初步的探讨。 　　一、登记申请的法律性质 　　不动产登记申请，即民事主体请求登记机关做出登记的行为。关于此申请行为属于什么性质，学界的分歧即在于该行为是否属于法律行为。有的学者认为登记申请的性质是物权行为，因为在初始申请登记中，申请人须有要求确认其对物有所有权的意思表示，申请变更登记中有双方要求所有权移转的合意，申请登记包含申请人取得所有权或移转所有权的目的;同时，我国城乡建设环境保护部1984年发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》上将房地产变动申请登记作为物权变动的合意，该办法第4至8、10和13条规定，证明申请登记具备了物权行为的全部成立要件，它就是一个物权合意。孙宪忠先生认为：“登记同样是一种法律行为，而作为法律行为，必须考量登记中的意思表示。”另外一些学者认为，登记申请在性质上属于纯粹的程序行为，因为德国