北京龙湖滟澜山营销策略.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 价格涨幅 销售执行 7.15日之前 所有来电来访客户办理滟澜山VIP卡（不限量） 6月16日起 针对所有客户办理VIP银行卡 存入20万 7月15日 开盘当天换签合同前30位享受优惠并自动升级为龙湖会员 7月16日 剩余房源涨价 7月17日起 业主推荐加入龙湖会并购买，原业主可享受5000元的会所消费积 分，新业主可享受龙湖会优惠 7月17日起 新的客户办理滟澜山VIP卡（限30套） 8月16日 开盘客户换签 静态价格定价思路 前提 产品细节 要素分析 项目利润 定价要求 静态价格 注：取得销售证前1周公布价格，之前仅报大致价格区间，根据下一阶段示范区开放对客户进行价格测试，及推盘区域测试，在开盘前将作出更精准的定价方案 项目基本参数 430 套 10.8万建筑面积 19.5亿销售额 销售周期24个月 均22套/月 均453万/套 均18000元/平米 静态价格目标 市场参考:龙湾二期成交均价14500元/平米;格拉斯小镇12000元/平米; 优山美地C区双拼地上263平米,450万.171000,租金4500美金. 起单价元/㎡ 起总价万元 均单价元/㎡ 均总价万元 销售额亿元 一期 13884 312.9 16128 403.2 5.2 二期 16294 366.7 18499 462.5 7.8 三期 17309 389.7 19920 544.7 6.5 总计 19.5 静态价格计算—要素列表 要素级别 目的 变化基准价 三期 1900 A级要素 在每期内计算各号楼的价格 1000 B级要素 在各号楼内计算各户型的价格 600 起始基价：13884元/平米 A级要素明细（1） 要素分类 权重 要素点 要素点评级 单价相应变化 总价相应变化 中央溪谷 4 2000 500000 玫瑰山谷 2 1000 250000 文艺复兴大道 2 1000 250000 景观 0.5 迎宾道 2 1000 250000 步行小径 1 500 125000 临会所 2 1000 250000 森林动步公园 3 1500 375000 雪松带 1 500 125000 A级要素明细（2） 要素分类 比例 要素点 要素点评级 单价相应变化 总价相应变化 六连排 -1 -350 -87500 密度 0.35 四连排 2 700 175000 　 　 双拼 3 1050 262500 东临市政路 -3 -450 -112500 南临市政路 -2 -300 -75000 干扰 0.15 金泰花园一期 -2 -300 -75000 临入口 -2 -300 -75000 南临环形路 -2 -300 -75000 　 　 非南临环形路 -1 -150 -37500 A级价格计算示例 要素 权重 要素点 评级 景观 0.5 蔷薇山谷 2 步行小径 2 临会所 1 密度 0.35 四连排 1 干扰 0.15 南临环形路 -2 非南临环形路 -1 A级系数=5*0.5+1*0.35+(-3)*0.15=3.25 A级价格=基价+A级变化价*A级系数=17050 以53#为例计算 B级要素明细 要素分类 比例 要素点 要素点评级 单价相应变化 总价相应变化 　 户型 0.2 大地下室 1 120 30000 有一层卫卧 1 120 30000 有二层家庭厅 1 120 30000 双向入户 1 120 30000 仅南入户 -2 -240 -60000 边户型 0.35 　 临中央溪谷 3 630 157500 临其它景观 1 210 52500 临干扰 -1 -210 -52500 花园 0.45 下沉花园 (X-30)/20 无南向地上花园 -1 -270 -67500 地上花园 根据(X-100)的级差，除以不同的系数 B级要素明细—下沉花园评级方法 以30平米为基准，差值在-10～35左右 控制最小面积减分0.5，最大面积加分1.7左右 (