山东泰安市房地产市场调研报告.docVIP

投资管理中心 2010年04月 目 录 一、泰安城市发展概况 2 1、 泰安城市概况 2 2、 泰安交通区位 3 3、 房地产投资运行情况 3 4、 全市商品房销售情况 4 二、泰安土地市场 5 1、 市区近期土地出让 5 2、 泰西片区土地情况 7 三、泰安预售商品房市场 8 1、 预售商品房市场情况 8 2、 预售商品房板块分析 9 3、 泰安主要项目分析 11 4、 泰安市场总结 20 一、泰安城市发展概况 泰安城市概况 泰安——泰山脚下的一座文化名城、历史名城、旅游名城。 泰安市位于山东省中部地区，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。占全省面积的6.2%。城区位于泰山脚下，城区依山而建，山城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中轴带，旅游资源得天独厚。 泰安北临济南，以泰山为界；南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。同时也是处于我国东部最重要的发展带——京沪发展带上，是济南向南联系的门户。 2004年-2009年泰安经济实现较快发展，GDP总量整体上稳步增长，2009年泰安GDP值达到1716亿元。尽管近年GDP稳步增长，但是GDP增长率整体上呈现下滑趋势，主要是因为泰安城市长期以来主要依靠以旅游为主的第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，近年开始起步，有望为城市发展带来新的产业支柱。 (数据来源：泰安统计局·统计公报) 泰安交通区位 泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院的黄河三角洲高效生态经济区发展规划区域，往北紧邻泰安可辐射的经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。 泰安城际交通发达，目前已有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过的有京沪高速和京福高速。预计2012年初即将通车的京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，届时泰安到达京津唐和长三角经济圈的交通时间将大大缩短至少一半。 房地产投资运行情况 从下表可看出，泰安市2004-2009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的33.9亿元，增长到2009年的52.2亿元，三年平均年增长达到32.37%。其中2007年增长最快，较2006年上涨51.3%。这主要和2007年全国房地产市场上涨、开发商对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。 (数据来源：泰安统计局·统计公报) 全市商品房销售情况 从泰安全市近年来商品房销售情况看，商品房销售量由2004年的80.3万平方米，上涨到2009年的208.2万平方米。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。 (数据来源：泰安统计局·统计公报) 从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，2009年实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较2008年增长61%、36%、96%。 泰安市区商品房（含预售商品房及二手房）成交情况 　比较年份 2009年 2008年 商品房成交套数（套） 8903 5530 商品房成交面积（万㎡） 115 85 商品房成交金额（亿元） 32 16 初步估计，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量预计在200万平方米左右。这些项目都会在未来3年内推向市场，可以预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益激烈。 二、泰安土地市场 市区近期土地出让 泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2009年下半年到2010年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示： 土地编号 土地位置 土地性质 使用年限 土地面积 容积率 成交单价 成交总价 竞得公司 成交时间 2009-20号 泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村 居住 70年 35830㎡(53.75亩） 1 36万元/亩 1934.82万元 山东泰安鹏程置业 2009年11月1日 2009-21号 泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村 居住 70年 54443㎡(81.66亩) 1.2 36万元/亩 2939.922万元 山东泰安鹏程置业 2009年11月1日 2009-24号 上高办事处佛光路