谈商业物业开发中策略设计.doc

谈商业物业开发中策略设计 ?房地产门户-搜房?2003-12-29商业物业开发中主要利益相关者功能分析商业物业市场具有二级市场的特点：一级市场是开发商直接面对的投资者与经营者；二级市场是商业物业中的最终消费者。其相互关系如图一所示。 ????? 图一：?????????????????? 所以，现代商业物业的开发是建立在开发商、投资者、商业经营者、消费者不同利益主体利益平衡的基础之上的，另外为了实现商业物业长期利益最大化，特别是针对一些产权比较分散的大型商业物业，在商业物业的后期经营活动过程中。需要引入商业物业管理者的角色，负责物业的日常管理与商业业态的招商工作。现代商业物业想开发成功，必须改变传统商业物业项目开发中重视销售，轻视招商和经营管理的弊端，即只有将开发商、投资者、经营者、管理者、消费者的利益有机结合起来，才能真正实现商业项目的成功开发。他们各自在项目开发系统的作用与角色分析如下：投资者，销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。经营者（可能本身就是投资者），市场的动力，在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会、成熟的商圈、合理租金、商品档次、商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短，因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。经营者看重的是广阔的市场前景，成熟的商业口岸，稳定丰厚的经营收入及相对合理的经营成本。管理者（有时由开发商兼任），市场发动机，开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段，是对广大投资者负责的表现，商业物业开发中引入管理者的角色，其作用主要表现在：可迅速有效的整合商家资源，实现经营收益；有效降低市场经营风险，提高商业综合盈利能力和市场竞争能力；带动商业物业保值、增值；有助于维护商业品牌，实现项目的可持续开发。商业物业管理者，是商业物业经营及管理的组织者，通过对商业物业以市场化方式运作，收取服务费用（其角色类似于住宅开发的物业管理公司）。其主要优势表现在，协助投资者经营并获取收益，实现商业物业的增值。一个专业的经营管理者，不仅可通过服务取得报酬，还可以在管理经营中获取边际效益，实现经营品牌的低投入扩张。消费者，商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。开发商，项目开发的整体组织协调者，看中商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。当然商业物业开发过程中还有：建筑设计单位、施工单位、销售代理商等利益相关者。由于其不在本文的论述范围内，所以暂不予讨论。 二．商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性与作用㈠ 商业物业前期策划中考虑项目经营策略的必要性现代商业物业的开发，由于如上所述的利益主体的多样性的特点以及对于商业物业开发投资回报周期长的特点，开发商越来越重视对于商业物业管理者在项目开发过程与项目运营过程中的作用。现在国外的商业物业开发过程中商业物业经营者是其中必不可少的一个参与者。因为由于专业商业物业管理公司在商业运营方面具有丰富的经验，所以在商业物业开发过程中可以对于项目的从定位、规划设计、商业业态的选择与招商以及后期的商业经营管理等方面都可以提出很多的重要的意见与建议。所以国外大型商业物业项目的开发一般都是由商业物业管理公司与开发商一同完成的。 由于国内的专业的商业物业管理公司还处于起步发展阶段，一般在项目开发初期介入商业物业项目开发的还为数不多。但是专业商业管理公司越早介入项目开发，越能够提前提供商业经营方面的专业意见，从而规避项目开发过程中的市场风险。所以对其选择与谈判工作越早进行越有利与项目的开发与后期经营工作。针对目前国内商业物业项目开发的现状，在项目开发的初期一般没有专业商业物业管理公司的介入，但是如果能在项目开发的前期确定具体项目的经营策略：界定开发商、投资者、经营者、商业物业管理者的角色定位。为项目开发过程中进行的选择商业物业管理者工作提供指导与帮助。所以在商业物业开发前期策划中设计相应的项目经营策略就显得尤其重要了。㈡ 经营策略设计的作用如前所述，现代商业物业开发必须预见性的考虑到后期经营活动，经营策略的设计，对于商业物业项目的开发具有如下的作用。1．?强经营管理，提升物业价值2．?协助投资者经营者规避和降低市场风险3．?有效经营，为投资者获取稳定回报4．?专业化经营，实现经营者盈利5．?商家不断提高市场份额，促进业态稳定成熟的发展6．?丰富商业市场，为消费者提供购物的便利和实惠的商品7．?不断促销活动，吸引