货币分房制度改革研究.doc

货币分房制度改革研究 朱志龙 内容提要：本文通过对目前上海市住房分配的历史、现状及存在的问题进行剖析，指出上海市住房分配货币化改革政策难产的症结所在，从而重新定义了货币化分房的概念，指出了货币化分房应具有的二个阶段：即还欠帐和付新帐，并对如何还欠帐和付新帐作了举例说明，以及货币化政策实施相应的配套措施，从而科学地设计出一套符合客观实际的，具的较强操作性的货币化分房政策。 关健词：货币　分房　制度　改革研究 引言 1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）文件，要求各地从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。全国各地根据中央文件，陆续出台了切合本地实际具体操作办法。1999年10月27日，上海市人民政府根据国务院23号文件，下发了《印发〈关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见〉的通知》（沪府发[1999]38号）文件，提出了“停止住房实物分配，实行住房分配货币化”的目标。1999年12月1日，上海市市政府召开新闻发布会，再次明确全市机关、企事业单位停止住房实物分配，实行货币化改革，到今天为止整整过去了四年多，然而广大老百姓关心的住房分配货币化操作办法却是杳无音讯，2002年2月4日至6日，建设部在上海召开全国住宅和房地产工作会议，当时盛传我市的住房分配货币化政策将在2002年的3月份出台，然而，时至今日，我市的住房分配货币化分配具体政策仍不见踪影。 本人通过对部分主要省市住房分配政策的研究，发现它们如出一辙，虽有一定的操作性和进步性，但还是觉得在科学性方面差强人意，立意不够高，在公平性方面有待探讨，特别是如何在住房分配政策改革中充分考虑老百姓的利益方面尚显不足。而上海市具体的、操作性强的货币化分房政策却是迟迟不见出台，各区县、各单位要么等待，要么自行其事出台自己的土政策，在公平性、科学性以及政策依据方面存在很多问题。因此，设计出一套切合上海实际的、具有指导性的、科学的货币化分房政策十分必要。 作为一名长期从事上海市房地产行业管理工作的政府公务员，对本行业有着比较深入的理解，对住房制度改革有着自己的理解。同时作为中国首届MPA，肩负一种责任，一种如何实践“三个代表”、如何切实维护老百姓的根本利益责任，这种强烈的责任感促使我觉得有必要以科学的作风、负责的态度来在这方面作些研究。 本文通过对我国住房制度改革的历史回顾，指出我国实物分房存在弊端，得出住房分配制度改革的必要性，同时对部分主要省市住房分配货币化改革进行了研究，对其科学性和公平性提出了质疑，在此基础上设计出了更为科学的住房货币化分配政策。 一、历史的回顾 住房政策是当代中国公共政策的重要内容之一。吃、穿、住、行，老百姓关心的头等大事，而“住”，更是近几年来大家最为关心的大事，唐代大诗人杜甫在一千多年前就提出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。新中国成立后，百废待兴，在优先发展重工业的战略指导下，重积累轻消费，国家对城镇住房投入力度不大，再加上人口迅速膨胀，其中城镇居民近四亿，致使我国城镇居民人均居住面积长期停留在4.5平方米左右，再加上住宅成套率低，居民居住条件极差。直到上个世纪90年代开始，这种情况才有所改善。 为改善城镇居民的住房条件，新中国历届政府作出了不懈努力，其住房政策几经周折，最终朝商品化、社会化方向迈进。回顾我国住房分配政策演变，大体上可分为以下三个阶段： （一）第一阶段：完全实物供给制阶段 这一阶段，我国城镇居民的住房完全由国家供给，租住公房，居民只象征性地承担很少的房租。 我国城镇居民长期以来一直实行的是国家统一拨款建设，根据规定的条件和标准统一分配，并实行低房租制度。这是一种由战争时期延续下来的对革命干部和革命军人等实行的供给制度，供给制的供给范围一般包括个人的衣、食、住、行、学习等生活必须品和少量的零用补贴，以及子女的生活保育费。分配数量大体平均，略有差别。1952年3月，政务院规定，将供给制改为包干制，逐步缩小了革命工作人员待遇中的供给成份。1956年，统一实行了货币工资制。但是住房供给制的做法却一直沿袭下来，只是在工资中计入少量的住房消费成分，并规定住公房必须交纳一定的房租。这是一种典型的共产主义式的按需分配。 1980年12月30日，国家城市建设总局发布了《关于认真做好住房分配工作的通知》，对住房分配原则、分配对象、分配标准、分配范围、分配办法和分配纪律作出了原则规定。《通知》指出，凡能自筹资金建房的企业和单位，其职工住房问题自行解决，其分配办法由单位自行制定。国家补助和地方投资建设的住宅，应主要分配给无力建房的中小学教职员工、街道居委会和基层行政机关、群众团体等单位职工。住房分配的对象主要是：无房户、危房户、低于当地平均居住水