朝阳公园高档住宅项目可研报告.doc

稳健系列房地产集合资金信托计划I期 投资项目之 朝阳公园3.8公顷高档住宅项目 可行性研究报告 北京国际信托有限公司 2009年4月目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目名称及承办单位 1 第二节 可行性研究报告编制的依据 1 第三节 可行性研究报告编制的范围 2 第四节 项目单位基本情况 2 第二章 项目背景及建设的必要性 4 第一节 项目提出的背景 4 第二节 项目建设的必要性 6 第三章 建设条件及建设地点 8 第一节 建设条件 8 第二节 建设地点 9 第四章 建设规模和建设内容 10 第一节 建设规模 10 第二节 建设内容 10 第五章 市场分析 11 第六章 生产工艺流程 13 第一节 生产工艺流程 13 第二节 主要设备方案 15 第七章　规划布局与工程方案 18 第八章 环境保护、劳动安全与消防 21 第一节 环境保护 21 第二节 劳动保护与安全卫生 40 第九章 节能 43 第十章 项目实施规划与招投标 46 第十一章 投资估算与资金筹措 49 第一节 投资估算 49 第二节 资金筹措 51 第十二章 经济评价 52 第一节 财务基础数据 52 第二节 财务盈利能力分析 56 第三节 不确定性分析 58 第四节 综合评价 59 第十三章 结 论 59 摘要 项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向东是朝阳公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。总建筑面积23.5万平米，总投资约42亿元，建设周期为2009年-2011年。产品定位为高档住宅社区，主要是高层公寓和酒店。该项目为朝阳区的重点项目，建成后，将成为该区域的标志性建筑之一； 融资额度：亿元人民币； 融资期限：年； 融资成本：%； 交易模式；信用支持： 第一部分 朝阳公园项目介绍 一、项目基本情况 1、项目位置 朝阳公园3.8公顷项目位于北京中央商务区的核心位置，朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望；南据亮马河，对岸为蓝色港湾国际商区；西依亮马名居及高澜大厦；向东是朝阳公园森林绿地，地理位置绝佳。 图1-1 项目位置示意图 2、项目用地 根据北京市规划委员会对该地块的规划意见书【2007规意选字0295号】，项目总用地面积48847平方米，其中含代征城市公共用地面积10847平方米，总建设用地面积38000平方米。土地用途为居住混合公建用地。 3、项目建设内容 项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑平方米, 户型产品具有完整的序列和多样化的设计，营造出恒久文化氛围下超越时尚的生活。 2、规划理念 （1）社区场所及塑造 通过整体空间规划和建筑布置的肌理对比形成社区独特空间特征，形成具有自身特征的城市空间节点。 （2）人性化居住环境 充分体现人与自然的和谐共生，营造自然、绿色的生态环境，体现绿化空间均好性和立体绿化。同时，注重营造安静的居住环境，通过用地空间划分和绿化遮挡有效保证宁静的居住氛围。 （3）多样化的公共生活空间 提倡社区内人与人之间交流互动，形成富有人情味的人际交往环境，规划通过呈序列开放空间的设计，提供各种活动所需的空间，也提供了社区居民自由开放、宽松通透同时又安全舒心的共同生活的舞台。 （4）开放与多元的社区文化 社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 （5）与时代相适应的弹性设计 生活方式的改变、社会生活多样化已成为城市发展的趋势，与此相适应规划设计必须满足多样化、个性化的要求，提供能适应时代变化的可塑性强的城市空间和建筑类型方案。 3、建筑设计 （1）建筑设计的思想精髓 使住宅感觉矗立于绿色环抱，整个小区的建筑就是在这种山水氛围中，使居民不论置身于小区中，还是在自家中，都能与自然交流。 建筑实体整体结合成具有整体和局部之间一致性的与景观的渗透性和共存性等优势的规划布局，着眼于景观的共享性，体现自然景观对人文关怀的融合关系。 建筑物外装修采用意大利石材及玻璃幕墙，外形体现高雅，大气和温馨的亲切感，通过外墙材料结合，演绎时尚舒适的居住风景，加强都市居住形象的视觉美感，满足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重点区域的景观塑造。 （2）建筑比例流畅生动，自由明快，通透；立面形象极富节奏与韵律感；高耸挺拔，是建筑艺术与地标建筑的结合。 4、户型设计 在细节中去体现人体工程学、人性化特点和生活习惯，在居住尺度上去体现产品的舒适，在