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第五章 房屋、建筑物价格评估 一、影响房屋、建筑屋价格的因素 1、交易情况因素；1、交易日期因素；2、区域因素；3、个别因素。 二、房屋、建筑物价格评估方法 1、市场法，2、成本法，3、收益法。 三、房屋、建筑物价格评估方法公式 1、市场法基本公式：P=P×A×B×C×D； 评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。 A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（ ）； B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（ ）/100； C=待估对象区域状况指数/可比实例区域状况指数=100/（ ）； D=待估对象状况指数/可比实例状况指数=100/（ ）。 2、成本法基本公式：P=A+B+C+D+D+E 评估值（新）=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润。 评估值（旧）=重置成本-年贬值额×已使用年限 D=(C-S)/N=C×(1-R)/N; D年贬值额；C重置成本；S净残值；N耐用年限；R残值率。 3、收益法基本公式：Ρ=Α/r[1-1/（1+r）N]。 Α净收益=总收入-总费用；r资本化率；N收益年限。 ①房地产价值=房地产净收益/综合资本化率； 总费用=管理费+维修费+保险费+税金； ②土地价值=土地净收益/土地资本化率； 土地总费用=管理费+维修费+税金。 ③土地价值=房地产价值-建筑物现值； 建筑物现值=重置价值-年贬值额×已使用年限； 土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率； 建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率； ④建筑物价值=房地产价值-土地价值； 建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率 ⑤综合资本化率=（土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率）/（土地价值+建筑物价值）。 第六章 机器设备价格评估 一、影响机器设备价格的因素 1、个别因素；2、交易因素；3、时间因素；4、区域因素。 二、机器设备价格评估方法 1、市场法，2、成本法，3、收益法。 三、机器设备价格评估方法公式 1、市场法：①直接匹配法；②因素调整法；③成本比率调整法。 ①直接匹配法公式：P= P±Δi; P参照物价值；Δi差异调整。 ②因素调整法公式：评估值=实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数。 A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（ ）； B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（ ）/100； C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（ ）； D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（ ）。 ③成本比率调整法：根据参照物售价占重置成本比率。 2、成本法：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。 Α、重置成本：①直接法；②物价指数法；③重置核算法；④综合估价法；⑤重量估价法；⑥类比估价法。 ①直接法：直接询价或使用价格资料； ②物价指数法公式：重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数） 重置成本=历史成本×各年环比指数乘积； ③重置核算法：根据生产成本、销售费用、利润、税金。 ④综合估价法公式：RC=(M/K+ M′)×(1+K′)×(1+K″)/(1-r′) 设备价格=（主材费/成本主材费率+主要外购件费）×（1+成本利润率）×（1+非标准设备设计费率/设备数量）/（1-综合税率）。 ⑤重量估价法公式：RC=W×R×K+P+T 设备价格=设备净重×综合费率×调整系数+合理利润+税金； RC=W×R×K（1+r）/（1-r′）; 设备价格=设备净重×综合费率×调整系数×（1+利润率）/(1-综合税率)。 ⑥类比估价法公式：RC=（A/A′）Χ×S 设备价格=（待估设备生产能力/参照物设备生产能力）规模指数×参照物设备价格。 a、运杂费：①国产设备运杂费=国产设备原价×国产设备运杂费率； ②进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率。 b、设备安装费：国产设备安装费=国产设备原价×设备安装费率。 ①进口设备安装费=进口设备到岸价×设备安装费率。 c、基础费：国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率；进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率。 d、进口设备从属费用： ①海运费=设备离岸价×海运费率；海运费率：远洋5-8%，近洋3-4%。 ②国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率/（1-保险费率）；保险费率：一般在0.4%左右。 ③设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。 ④关税=设备到岸价×关税税率；关税税率：按现行关税税率表计算。 ⑤消费税=（设备到岸价+关税）×消费税率/（1-消费税率）；消费税率：按国家发布的消费税率表计算。 ⑥增值税