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房地产开发企业融资模式综述 　　【摘 要】房地产业作为一个资金密集型行业，资金问题历来是房地产企业最关注的问题。对开发商来说，通过什么渠道，以什么方式融资是非常重要的。本文结合现行的经济政策和经济环境，对地产开发企业的融资模式进行了探讨。 　　【关键词】房地产开发企业；房地产融资；现状 　　中国的房地产业发展最主要的融资方式还集中于银行贷款，但受国家有关房地产业发展的管理与控制政策的出台等因素的影响，银行融资已经变得十分困难，因此给房地产业发展带来极大的困扰，也在一定程度上促进了房地产业融资的多元化发展趋势的出现。自2006 年以来，国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，国家颁布了一系列提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款的宏观调控政策。2010 年“国十条”中更明确提出以 “管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使深圳乃至全国的房地产开发企业的融资难度日趋加剧。作者认为，在适应当前宏观调控的背景下，房地产企业如何有效地利用各种融资方式融通资金，具有理论和现实意义，值得深入探讨。 　　1、房地产开发企业融资体系现状及存在的问题 　　1.1 房地产开发融资体系的现状 　　2011年，在宏观调控政策和银根持续紧缩影响下，国内房地产开发企业获得金融贷款难度不断加大，融资难题越发严峻。深圳虽地处沿海地区，贸易量、人口数量等比较大，房地产开发企业却也难逃融资难题，表1描述的为2009～2011年城市房地产开发资金来源情况。 　　根据表1中数据清晰地看到，虽然房地产开发资金到位总额每年都在上涨，但其中的结构却发生了很大的变化。在银根持续紧缩的影响下，2011年房地产开发资金中，国内贷款数额不增反降；与此同时，为了保证资金的供应和房地产开发的顺利进行，自筹资金及其他资金的比例逐年上升，且上升幅度较大。此外，房地产开发企业融资模式缺乏多元化的特点在表中也显露无疑。房地产作为一个资金密集型行业，也是国民经济发展的重点行业，本应得到国家及政府的大力扶持，但近两年来，在国家宏观调控的政策影响下，国内银行贷款等资金供应量不断紧缩。因此，房地产开发企业不得不自谋出路，这无疑给房地产开发商的开发融资工作带来了具大的困难，对房地产行业的发展及市场行情也造成了一定的影响。 　　1.2 房地产开发融资体系中存在的问题 　　根据国家建设部的调查数据显示，目前房地产开发企业一个项目61%的资金是来自银行的贷款，涉及的贷款种类和渠道有施工单位贷款、开发贷款等。而在房地产开发企业中，这种依靠银行融资的问题尤为严重。省内房地产企业融资模式为何如此单一？这是因为从总体上说，房地产开发企业大都经历了一个“白手起家”的过程，企业自身投入的资本金（大多源于自筹资金）虽然逐渐增加，但随着行业门槛和国家政策要求的逐渐提高，其量仍难以满足。很多开发企业热衷于追求对企业本身规模的扩张而不是聚集投资能力，所以对资金的需求几乎是无止境。 　　从另一个方面看，除公司上市外，当前几乎没有可供房地产开发企业选择的其他的权益融资渠道，房地产开发企业又因为不适合成为公众公司而使得股市融资的规模受到了极大的限制，所以即使当前银行改变了对房地产开发企业的授信政策，但企业在短期内仍不可能摆脱对银行的依赖，由此带来的潜在风险不言而喻。 　　再者，随着人民币对外升值预期的降低，原本大量在省外资撤出房地产开发市场，给房地产开发企业的融资加上了厚厚的阴影。 　　从房地产业来看，过高的企业负债率是房地产业当前面临的重大危机之一，过分依赖银行信贷融资模式，导致在当前银行信贷政策变化的背景下，单一资金来源渠道的房地产开发企业资金难于得到满足，因此受到来自供应与需求方面的双重打击，造成了房地产行业如今低迷的状况。据国家统计局调查总队2011年末统计数据显示，房地产业的信心指数是在八大行业中降幅最大的，仅为89.6，比上季度和上年同期分别下跌19.4点和33.2点，是近年最低值。2011年末至今，新开楼盘价格下降趋势明显但销量仍不景气，二手房市场更是门可罗雀，无人问津。这对房地产行业乃至整个的经济发展都将造成严重影响。与此同时，由于政府推广和政策指向等原因，房地产投资信托（REITs）的普及率极低和房地产预售的种种限制条款，对原本就缺乏多元化的房地产开发企业融资体系，犹如雪上加霜。那么，该如何改变目前房地产开发企业融资体系单一的现状，建立多元化多层次的房地产开发企业融资体系，以帮助房地产开发企业走出当前低迷的市场环境，以推动经济产业链条健康稳定的发展呢？ 　　2、房地产开发企业融资体系的完善 　　2.1 借鉴效仿国外银行与其他机构共同为房企提供贷款的模式 　　即便国家紧缩了银行对于房地产开发企业的信贷额度，房地产开发企业申请银