探索赣州农村房屋抵押担保贷款试点研究.docVIP

探索赣州农村房屋抵押担保贷款试点研究 　　摘要：随着农村经济逐步搞活，对资金的需求也日益扩增。但农民很难通过农村房屋抵押融资，严重制约了农村经济的发展。另外基于特殊国情和农村房屋建造监管的缺位，农村房屋存在大量违章建筑现象，房地产登记管理部门未能对农村房屋进行全面确权，造成目前绝大多数农村房屋没有房屋产权证，使得农民无法办理抵押登记，从而无法办理抵押融资。这些都是急需解决农村融资难的问题。农村实行土地集体所有制，在现有法律制度框架下赋予农民房屋所有权和宅基地使用权完整的权利束是关系到农村房屋在市场上自由流转和抵押。解决农村经济融资难的问题，同时也让金融机构实现盈利，促进农村经济发展。 　　关键词：农村房屋；抵押；登记 　　在我国12亿多人口中，农村人口占了70%多，在当今城市经济发展相对饱和的情况下，发展农村经济成为必然的趋势。中央鼓励大力发展农村经济，尽快让农民增富。在十八届三中全会《决定》对土地改革政策做出重大调整。要求在坚持和完善现有的土地基本所有制度前提下，允许农民可以承包经营权入股的形式，大力发展农业产业化经营，并且允许承包经营权在公开市场上向农村特定对象如农村养殖经营大户、家庭农场、农民合作社、农业企业农民进行流转，还允许农民以其承包的土地进行占有、使用、收益，以其承包经营权进行抵押担保，鼓励发展多种形式的规模化经营。在全国范围内，选择若干试点，探索增加农民物质财富收入的有效途径，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农村房屋进行抵押、担保、转让。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。 　　紧随国家土地改革的步伐，中国人民银行联合银监会、证监会和保监会共同出台了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发[2010]198号），根据自愿有偿原则，在不改变农村土地集体所有权的性质，不改变农村土地的使用用途以及不损害农民根本利益的前提下，鼓励金融机构支持和配合其所在地地方政府组织和推动农村房屋及用地制度改革，探索发展农村房屋抵押贷款试点，有效增加农村经济贷款信用的有效方式和手段。在这样的背景下，本文拟探索在赣州如何实现农村房屋抵押担保贷款，有效促进城乡发展一体化，解决农村融资困难的问题，推动农村资产资本化，从而为解决农村经济发展中存在的问题打下基础，最终促进赣州农村经济的发展，实现农民??富的目标。 　　一、赣州农村房屋抵押融资现状的调研 　　本次调研的进行，事先没有提前通知，由访问员直接到村民家中进行访问。访问的形式是发放调查问卷。共发放问卷 200份，收回190 份有效问卷。假设简单随机抽样与精度抽样接近，置信度区间为92%，抽样误差为4%～5%，其中，涉及当前农村房屋抵押中存在的问题是：“是否希望农村房屋抵押合法化”，“农村房屋是否具有抵押价值”及“农村房屋抵押权实现风险”三个选项。 　　（一）是否希望农村房屋抵押合法化 　　抵押法律行为是否有效，很大程度取决于抵押物是否合法。根据我国《土地管理法》的相关规定，农民对于所分配的耕地、宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织，而农民享用的只是宅基地、自留地、自留山的使用权，因而其并不具有处分的权利。根据我国《担保法》的相关规定，由于宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织，因此对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，农民同样不享有抵押权。同样，我国《物权法》也作出了类似规定，即以房屋设定抵押，应当在该房屋占地面积内的的建设用地使用权一并抵押。由于农民只享有宅基地使用权，农村房屋虽然附着于农村宅基地之上，但抵押房屋若不能一同转移宅基地使用权，使得农村房屋抵押权在客观上根本无法实现。 　　根据本次调研结果显示，对于农民是否愿意将自己的农村房屋进行抵押的态度方面以及在农民是否希望房屋抵押合法化方面，168户农民回答愿意将房屋用于抵押，占调查问卷总量的88%；10户农民回答不愿意，占调查问卷总量的 5.3%；回答无所谓的农户有12户，占调查问卷总量的 6.3%。 　　（二）农村房屋抵押价值的界定 　　农村房屋能否顺利抵押而获得贷款，农村房屋的价值界定是重要的考量因素。本次调研结果显示，有151户农民认为在家庭所有财产中，农村房屋是具有最高价值的财产，占调查问卷比例的79.5%，有39户农民认为承包土地高于农村房屋价值是家庭最高价值的财产，占调查问卷比例的20%。由此可见，大多农民认为房屋比承包土地具有更高的价值和抵押价值。 　　调研结果显示，实践中金融机构一般不接受农村房屋作为抵押物，原因除了农村房屋的合法性尚未得到法律认可以外，还涉及到其他的问题未能得到明确，例如：农村房屋抵押涉及的产权归属及房屋实现抵押权后的流动性问题，以及农村房屋的市场价值