连环交连环交易中GKZJ的物权变动与债权保护.docVIP

连环交易中的物权变动与债权保护 　　不动产买卖不同于即时清结的一般动产买卖，其交易周期较长，在交易中当事人可能转手数次，因而往往涉及多宗交易和数个当事人。欲条分缕析，厘清其间法律关系，须遵循案件事实的时间顺序，依据所谓案例分析的历史方法(Historische Methode)，对案件事实发展的来龙去脉次第检讨，以确定应当适用的法律规范和当事人之间的权利关系。 　　一、第一个房屋买卖合同的效力-合同效力与物权变动的区分原则 　　作为本案权属纠纷的源头，吉春房地产公司与新庄公司的房屋买卖合同对继受取得人其权源的合法性和案件裁判的走向具有决定意义，不可不察。本案中，吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方支付价款(比约定的清偿期迟延十天)，同时，卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户登记。争点在于，本案中的第一个买卖合同是否有效成立以及不动产物权是否移转?该问题涉及不动产物权变动，不同的物权变动模式决定了不同的解决路径。 　　关于物权变动模式，就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分两种：意思主义与形式主义。 　　在意思主义体制之下，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一，不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”在意思主义的模式下，本案中的房屋买卖合同业已有效成立，并且该房屋所有权也依当事人的意思移转，买方新庄公司取得了该房产所有权，但由于尚未登记公示完毕，不得对抗第三人。 　　形式主义以德国法系的物权形式主义为典型，于债权行为中抽象出独立的物权行为，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。德国和我国台湾地区为该模式之典型代表。在物权形式主义的模式下，本案中的房屋买卖合同为债权合同，已有效成立，当事人负有移转所有权的义务，物权行为属要式行为，登记未完成，其物权行为尚未生效。 　　折衷主义，即债权形式主义，为意思主义与物权形式主义的折衷观点，也称意思主义与登记或交付之结合，此种主义因以奥地利民法为其代表，故又称奥国主义。1苏俄1964年民法典仅规定“动产物权之移转自物交付之日起产生，不动产物权之移转自登记时产生”，即采此主义。德国法系也不乏学者主张，“现行法”上关于物权变动之规定，似有检讨余地，宜改采意思主义与交付原则之混合制度。此种移转所有权之意思，似不必加以独立化，使其成为独立之物权行为，在理论上尽可将其纳入债权契约之意思表示中，同时表示之。其他赠与、互易、设定担保之等皆可如是。2从我国现行法制及立法趋势来看，我国的物权变动既未采取法、日之意思主义，也未采纳德国的物权形式主义，我国立法、判例及学说主流不承认物权行为概念。3我国《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国物权变动采债权形式主义的折衷模式，对物与债的关系采区分原则，4物权变动并非当事人合意的直接效果，该合意仅发生债的效力;除当事人债权合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在。 　　因此，根据我国的折衷主义物权变动模式，本案中的房屋买卖合同，符合合同法规定的效力要件，业已有效成立，当事人依据合同负有移转所有权的义务但由于登记未完成，其物权变动的法律效果还未发生。买方新庄公司尚未取得该房产所有权，但基于买卖合同享有债权，得请求卖方移转所有权。虽然买卖合同依然达成，且房屋交付给买方占有，登记手续也在办理中，但是依照我国的债权形式主义原则，买卖合同只发生债权效力，占有作为公示方式只适用于动产，登记作为不动产物权变动的要件，其目的在于向社会公示，以维护交易安全，保障物权的对世性和排他性，因此必须登记完毕记载于登记簿上才可对抗第三人，仅进入登记程序，其登记成立与否尚未成定数，第三人亦无从察知，如认定物权发生变动则未免与登记要件主义的宗旨相悖。 　　我国以前司法实务中关于物权变动多有错误理解，如《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》规定，“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方反悔是可以的。”最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产经营若凡问题的解答》第14条也规定，未办理登记手续的，应认定合同无效。这实质上把登记作为不动产买卖合同的成立要件，将房屋买卖的债权合同规定为要式合同，其错误在于：违背逻辑，因果颠倒，将合同的成立与合同的履行混为一谈;就利益衡量论，其中也