青岛二手房交易市场运行机制探讨.docVIP

编号:200901906138 毕 业 论 文 题 目 青岛二手房交易市场运行机制探讨 指导教师 学生姓名 孙远芳 学 号 200901906138 专 业 市场营销 教学单位 德州学院经济管理系 二O一三年五月二十日 青岛二手房交易市场运行机制探讨 孙远芳 （德州学院经济管理系，山东德州 253023） 摘 要： 我国房地产业进入新一轮发展，房产需求的多样化以及政策税费的调整也使二手房交易市场空前活跃，二手房市场中介服务机构的竞争日趋激烈。要科学管理二手房市场，提高二手房经营水平，首先必须在二手房交易市场特点和二手房交易各个环节入手。本文对我国青岛地区二手房交易市场的特点、竞争情况、发展趋势进行深入研究分析，对影响二手房交易运作有重大利益制约因素进行深入探讨。并在营销理论的基础上，对完善二手房市场体制、加强对中介企业管理、优化市场资源配置、调动行业积极性提出合理化建议，为更多二手房中介企业提供参考，以优化市场，使企业长足发展，带动区域经济发展，促进该行业合理化竞争。 关键词： 二手房； 市场管理； 发展 引言 我国二手房交易巿场经过十几年的发展，期间走过了起步、发展、混乱、调整的各个阶段。随着国家对商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。严峻的客观环境给行业带来了强大，同时也是行业趋向于规范化的历史机遇。 在外的大多数国家,二手房市场发展都很迅速,制度也很完善。美国全国范围而言的,在美国的大城市,二手房的交易数量。根据美国房产交易的有关统计资料,在大城市中,所成交的4套房产中,二手房至少占到3套。行为金融学创始人之一美国耶鲁大学金融学教授罗伯特·希勒从二手房市场交易者和经纪人双赢的角度出发,通过对中外二手房市场信息共享系统的比较研究,针对不能兼顾二手房交易者和房地产经纪人利益的问题,以及二手房信息共享系统普遍存在的问题,提出了我国二手房市场信息共享系统构建的思路限购只能暂时性压制需求,对供给有逆向作用,未来供需不平衡可能加剧,进而指出应该加强限购政策与其他政策的配合使用:以房产税的结合使用中和其政策刚性,放松二手房市场盘活存量房,加强保障房建设增加住房供给和解决低收入者的居住问题。如何规范二手房市场的良好秩序,正确引导二手房市场的健康发展,是当前房地产领域的研究热点问题同时,作为与房地产市场尤其是二手房市场联系最为密切、掌握相关资料最丰富的房地产估价行业如何发挥自身优势来促进二手房市场的规范发展。建立以房地产估价行业为主导的二手房市场预警机制是解决这一问题的重要措施。 主观上的市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励,使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来,造成房价飞涨,而人们购买力的相对下降,开发商处于永恒的利润最大化,都使得住房一级市场供需失衡,从而使越来越多的关注投入到了房产的二级市场,通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。随着社会经济的快速发展,住宅价格持续走高,涨幅超过了经济增长速度。这不仅给居民的安居乐业带来挑战,影响了人们的生活质量,也对社会经济的发展产生了不利影响。因此住宅价格及其影响因素成为了社会各界普遍关注的问题。很少。随着经济和社会的发展,我国进入重要的历史发展时期,房地产业迎来全新的机遇与挑战。二手房市场自身的持续、稳定、健康发展,有利于生态环境和自然资源的保护和合理利用,并为其他产业及部门乃至整个国民经济和社会发展奠定基础,是政府、老百姓、企业共同关注的焦点。存量房与增量房之间的关系是反映房地产市场成熟的标志,是二手房持续发展的目标青岛楼市发展经历了许多曲折，二手房市场也在大浪淘沙中优胜劣汰。2012年，随着许多大型品牌连锁中介入青，青岛的二手房市场竞争越发火热。 通过房地产市场中的二手房市场,发现探索我国二手房市场发展的现状,提出了二手房可持续发展的目标和,并结合国内外二手房产业发展过程中的经验和教训,对如何实现我国二手房市场的可持续发展提出了自己的意见。旧城区可供开发的地方，土地的批建量更是日趋紧张，一手楼选址范围变得更狭隘。而二手房遍布各地，有意购置的针对各自需求很容易就在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房子。二手房所在的小区，大多是成熟社区成熟商圈和热点区域二手房房源各项配套设施均已齐备购物、娱乐、