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浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议 　　【摘 要】 新会计准则中公允价值计量模式的引进对于企业投资性房地产的会计政策选择具有重要的意义。本文通过对成本和公允价值两种计量模式的比较，以及转换计量模式对企业经营成果和财务状况的影响，揭示企业在选择投资性房地产会计政策中的考虑因素，并从实务角度对完善投资性房地产公允价值计量模式提出相关对策建议。 　　【关键词】 投资性房地产；成本模式；公允价值模式 　　一、投资性房地产两种计量模式的比较 　　根据新会计准则的定义，投资性房地产是指“为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产通常按照取得成本进行初始计量，并在资产负债表日选择成本模式或者公允价值计量模式进行后续核算。 　　2006年财政部颁布的新会计准则中，谨慎地引进了投资性房地产的后续公允价值计量模式。在向国际会计准则趋同的背景下，公允价值计量模式的引进，表明了会计信息不再仅仅着眼于可靠性，而同时也强调会计信息的决策相关性。在这种情况下，投资性房地产存在两种基本计量模式的选择。 　　1.成本计量模式 　　成本计量模式下，企业根据投资性房地产的账面价值和预计使用年限计提折旧或摊销，若存在资产减值迹象，则计提相应的减值准备。 　　成本计量模式的主要优势在于信息资料获取的便利性，其所代表的历史成本计量模式，以获取资产时支付的经济代价进行初始计量，一般拥有比较完整、可靠的原始凭证，便于内部稽核与外部审计。同时，核算也相对简单，做出相应的会计估计后，除非取得可靠证据不得更改。其账面价值也无需参照随时变动的市场价格，既节省了会计信息的获取和处理成本，又能防止企业随意操纵会计利润。 　　成本计量模式的弊端根源于历史成本计量属性的缺陷。由于后续核算与市场价格变动无关，财务报表不能及时、准确地反映投资性房地产的真实盈利能力和市场价值，不利于报表使用者的投资决策。 　　2.公允价值计量模式 　　公允价值计量模式下，企业不再对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日获取的公允价值为基础调整账面价值，并将差额计入当期利润表（公允价值变动损益）， 直接影响企业的当期经营业绩。 　　新会计准则对公允价值计量属性采取了谨慎推广的态度，选择该会计政策需要严格满足资产所在地房地产交易市场比较活跃，能持续准确获取公允价值的前提条件，且一个企业只能选择一种计量模式，不得同时采用成本和公允价值两种计量模式。同时，对公允价值计量模式的选用具有不可逆性，一旦采取，不能再转换为成本计量模式。 　　公允价值计量模式的主要优势在于其会计信息的决策相关性，其对投资性房地产的盈利能力和市场价值的评估和核算，更能及时反映经济环境的波动，也更为符合其“投资”的性质，在房地产处于上升周期的市场环境中，能够全面提高企业经营业绩。 　　公允价值模式的主要问题在于其计量成本较高。由于我国现阶段房地产市场的发展程度尚未达到准则所预期的标准，交易信息系统的建设和房地产价值的评估尚不成熟，企业对投资性房地产的公允价值主要来源于外聘的评估专家出具的评估报告，这类报告一方面存在准确性方面的存疑，另一方面也加大了公司信息的披露成本。而且，投资性房地产确认的资本溢价，本质上是没有带来现金流增加的账面利润，但公司股东可能会因为账面利润的增多要求加大股利分配力度，管理层也可能由于账面利润的增多要求提高薪酬激励水平，由此也会增加企业的现金流支出压力。 　　3.计量模式转换的财务影响 　　如果企业对投资性房地产的计量由成本模式转换为公允价值计量模式，则将对其财务状况产生以下影响： 　　（1）改变企业的资本结构。根据新会计准则的规定，变更会计政策的当年，企业应采用追溯调整法，根据市场的公允价值调整投资性房地产的账面价值，差额计入期初留存收益。因此，在房地产市场较好时，转换会计政策将大幅增加企业期初留存收益。同时，未来的公允价值若持续走高，其差额也会通过利润表影响所有者权益。另外，由于对投资性房地产不再计提折旧，会计利润也会增加也，这将改变企业的资本结构，降低企业的财务杠杆，从财务指标上改善了企业的偿债能力，一定程度上有利于企业的融资活动。当然，如果房地产市场由于国家宏观调控、投资者信心、市场投资偏好发生逆转，将会使企业的杠杆增加，加大其财务风险。 　　（2）增加企业经营利润的波动幅度。公允价值计量模式在房地产行业的不同周期中对企业会产生不同影响。由于投资性房地产的资产溢（折）价将直接反映在利润表中，而利润在当下市场环境中是判断企业财务健康的最重要标准之一，其波动幅度将影响企业的股价表现和融资能力。同时，由于投资性房地产公允价值的变化本质上是“账面”利润的变化，而并未带来