蓟县房地产市场调研报告.ppt

周边竞品情况 天一绿海 产品业态丰富 价格在同类型产品中占有优势 积累消费者众多 区域内口碑较好 半年成交16套，月均销售3套 成交均价10106元/㎡ 天一绿海别墅产品面积小、单价低 项目属经济型别墅，接受本地消化较多 圣世宫 占地29万㎡，建面17万㎡，目前上市约11万㎡ 一期：独栋 双拼 联排 建面约11万㎡ 二期：预计2013年6月开盘 建面约6万㎡ 五星级酒店：建面5.6万㎡ 周边竞品情况 圣世宫 1 期 圣世宫 2 期 地块位置 都铎项目 周边竞品情况 圣世宫 与地块位置一路之隔 产品业态为独栋 双拼 联排 总建面17万㎡，目前开发过半，共分两期 预计二期2013年6月开盘 建面约6万㎡ 配建五星级酒店：建面5.6万㎡ 产品业态 面积区间（㎡） 价格范围（元/㎡） 联排别墅 260-300 11000-13000 独栋别墅 320-400 周边竞品情况 圣世宫 西班牙建筑风格 配套5星级酒店（万豪入住经营） 中央水系，320-500㎡双拼、独栋别墅 定位高端，户型面积大，总价高 本地消化力有限 北京地区设有外展 2011年11月开售，共计成交22套 合每月成交2-3套 成交均价10048元/㎡ 山中的都铎建筑 业态：洋房、别墅、商业配套 建面：在建设中 建面约9万㎡ 容 积 率： 1.10 建筑风格：英伦建筑 工程进度：沿街商业配套即将落成 新售楼处即将面世 在售产品为6层电梯洋房，别墅产品未定 周边竞品情况 地块优劣势分析 优势 迎宾大街贯通、周边多块土地出让，城区已呈现明显东进趋势 北靠府君山、南临于桥水库，系风水上位，投资价值突出 劣势 周边大项目齐聚、潜在别墅类产品量巨大，将延长销售周期 东侧和庾地产一定程度上影响该项目的观景效果 机会 蓟县作为旅游城市的定位，加上国家限制下别墅产品的稀缺性，造就了该区域作为养生、休闲的第二居所的特性 威胁 大量旅游地产项目落成，市场存量加大，造成同质化竞争，影响未来定位、定价 总结 区位：属县城东部高端居住区，区域已形成别墅群落，地域认可度高，景观资源较好 竞争：别墅类产品存量约16万㎡未来别墅项目上市量预计将达到32万㎡，未来竞争相对激烈 销售：周边项目及周边交通为项目的双刃剑，将存在客户分流现象，延长销售周期同时也将区域炒热，有效加强整体区域的竞争力。 市场：目前别墅地块稀缺，且地块地理位置较好，市场客户来源渠道较广 具备一定的市场机会，目前周边项目多为月均3-4套，增强项目附加值是项目未来的核心因素。 收益：项目土地款1.64亿元，总投资为4.02亿元 暂按每平米10500元测算，项目净利润7319万元，自有资金收益率6.12%，高于一年期贷款利率（6%） 总结： 产品品质高，有利于开发商品牌建立销售周期较长，竞争较为激烈，存在一定的开发难度，建议继续跟进，深层次对市场及竞品进行深入分析。 周边一手房市场情况 富龙湾 东方明珠苑 开发进度 共2期，当前1期开盘5栋高层 2期建设中，工程近半 目前在售共4栋高层 工期过半 建筑形式 　26层高层 　高层 面积区间 50-95平米 70-140平米 价格区间 7700-8300元/㎡ 6500-7000元/㎡ 地块周边共两个高层项目，主里户型为70-90㎡，得益于于蓟县客运站、津蓟高速等交通条件，吸纳蓝印型客户较多，有总价低，面积小的优势。 蓟县市场高层产品销售情况 在售高层产品面积区间60-110㎡ 成交面积逐年下降，售价平稳上升 四年间价格增长47% 2012年成交均价为6944元/㎡ （截止2012.8数据） 成交面积 （平方米） 成交套数 （套） 成交均价 （元/平方米） 2009 241747 2728 4719 2010 224909 2537 5924 2011 179667 2046 6845 2012 122899 1390 6944 典型产品对比-在售高层 高层 天一绿海 曲院风荷 富龙湾 产品形态 18层 24层 26层高层 面积区间㎡ 90-130 88-126 50-95 价格区间（元/㎡） 6500-7000 8000-8400 7700-8300 开盘时间 2011年11月 2010年5月 2009年 开发进度 开盘4栋，余两栋未开发 最后一期2栋高层在售 共2期，当前1期开盘5栋高层 2期建设中，工程近半 高层产品 高层产品面积主要集中在80-120㎡ 价格受位置及产品品质影响较大，价格区间为7800-8300元/㎡左右 周边竞品情况 富龙湾 存量情况： 2009年开盘，产品以中小户型为主，以两室、三室居多，面积在80-120㎡之间 总价低，面积小 房型 总