酒店及写字间市场调研及推广建议.ppt

保利大厦 远大商务公寓 大堂（1500平方米） 过道（1、8米宽） 电梯（共4部客用，一部货用） 房间内部（４０平方米） 小 结 通过以上几个案例可以看出，华驿大厦代表的是早期发展起来的档次较高的写字楼，配套设施完善，物业服务细致周到，所以虽然目前价格以及出租率在同行业市场中名列前位，可是从其租金价格走势来看，连续三年只能保住价格，站在写字楼市场未来发展的趋势来看，客观来讲应该说以华驿为代表的早期写字楼市场正在消沉。而奥威斯是于03年末开始正式进户的一家集商场和写字楼相结合的综合性大厦，其现代化的办公环境及便利的交通等等使其在这两年内快速发展，不仅价格逐步提高，并且达到市内最高出租率。 由以上所有资料显示，目前开发区的写字楼市场短期之内并不能达到预期效果 ，需要经过一定时间的培育期，所以写字楼的市场重心仍然应该是处于市中心的高档楼盘，正如奥威斯。而本项目可以说与奥威斯有一定的相似性，比如周围的环境配套，都处于市中心，并且我们的项目要更优于奥威斯，因为我们的项目位于百年老商圈的中心位置，无论是车流、人流、商圈的密集度及档次还是客人的档次都更优一筹。 与沈阳市场相比 沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边、太原街-和平大街之间，如总统大厦等；市府广场周边沈阳财富中心等；三好街及青年大街一带，如信息产业大厦等。 写字楼市场竞争比较激烈，旧有专业大型写字楼明显步履为艰，以信息产业大厦为例，其04年租金在3元/天/M左右，而目前价格大约在1.5-2.5之间,出租率也由80%下降至６０%左右。 近年来，商务公寓的迅猛发展为写字楼市场开辟了一个新的发展空间，也正逐步被企业所接受。它有效地弥补了市场的空白，瞄准了企业中间力量，不管是创新，还是产品细分，商务公寓满足了一个庞大的需求群体，同时也正赶上了沈阳市场经济的大好前景。 发展趋势 主题化、个性化、配套化、人性化将是写字楼市场的必然发展趋势。以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，所以高品质：集商业、办公、居住、酒店、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，进而在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，成为现在办公环境的一种时尚。“如何在客户吸引力上面再强一点 ”成为写字楼市场的趋势，所以本项目可以说是应市场所需，未来前景看好。 推广建议 集商场、住宅、酒店于一体，可对业内客户进行一系列的优惠活动，如：入住酒店是否可以打折优惠等； 经济型公寓，营造休闲办公环境，灵活空间设计； 回报率较高，以1.8元/天/M2计算，回报率为6.5%(41平米以每米1万元,共41万元,每年租金为27000)。不计土地升值； 尽量完善配套服务，高档舒适相结合； 建议本项目在业态划分使写字间与公寓形成各自的独立体，营造专业化氛围； 在招商过程中建议加大对未来租户的宣传力度。 酒店及写字楼优劣势分析 酒店 写字楼 优势 1、接待服务项目行李运送、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。2、客房服务项目电话、电视、叫醒服务，洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。3、餐饮服务项目中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。4、娱乐服务项目保龄球、网球、游泳池、健身、美容、美发、桑拿浴或蒸汽浴、按摩等。5、商场服务项目日用品、食品、工艺品、文化用品、服装、图书、鲜花等。6、汽车出租服务项目旅游汽车出租、商务租车服务等。 1、物业客户热线 24 小时随时接听。2、 前台接待 ：设在大堂内，接受来电、来访、问询。 3、 各类 代办服务 ：物业为您提供各类代办服务。 4 、预定叫车接送服务。5、24 小时保安及监控服务。6、 公共区域清洁。7、会议设施租用。8、商务中心服务 9、会所服务（客户中心等）。10、 餐饮服务 。 劣势 没有产权，没有升值空间 本项目优劣势及建议 本项目 优 势 1）占据绝佳地段，交通便利（唯一性）。 2）成品房高标准配置（唯一性）。 3）营造休闲办公环境，室内配备厨房卧室，注重卧室的私秘性、凹式三七门防噪声 。 4）框架剪力墙结构（可随意调整房间内的布局） 。 5）迎合当前市场的“柔性办公”理念，能够简单休憩的功能，方便加班 。 6）超大地下停车场，保证出入畅通（唯一性）。 7）商业配套完善，包括麦凯乐商场，超市、汽车、美容等。成品房带装修，带厨房，设有两个厨具间（可根据使用方便随时调整），自助性强。 8） 三玻二空式玻璃保暖、隔音防噪（先进的产品，效果较好） 9） 有先进的通风设施“呼吸窗”（有效的保持室内