2008年益阳市七彩时光营销推广方案.doc

 营销的终极意义：卖（站在客户的立场上寻找买的理由） 卖什么？ 如何卖？ 卖的高！ 卖的快！ 卖的方式 卖的主题 卖的氛围 卖的诉求点 卖的附加值 七彩时光的营销核心：赚 赚什么？ 要么赚HAPPY，要么赚MONEY 谁在赚？ 投资客户、自主客户、开发商、参与的人 目 录 前 言 第一部分：市场定位 第二部分：整合推广 第三部分：包装策略 第四部分：销售策略 第五部分：价格策略 小 结 前 言 本项目是益阳市一个复合型项目，面对2008年房地产市场的状况，如何使本项目的营销在市场中脱颖而出，达到快速销售的目标，取得良好的经济效益，是本项目营销的核心。 经对本项目的初步考察，我们认为七彩时光在市场定位、推广策略、销售策略、价格策略、现场包装等方面需要新奇整合。 针对小户型住宅的特征，结合七彩时光的地理位置，七彩时光的营销推广以“简单的生活缤纷起来”为主推广主线，在推广阶段上要结合工程进度环环相扣、层层递进，在推广手段上要丰富多样、新颖别致。 针对益阳市目前住宅市场的现状，依据七彩时光的市场定位，本着“新、奇、特”的原则，现将七彩时光的营销推广方案制定如下： 第一部分：市场定位 一、形象定位 七彩时光·缤纷小家·风格居场 ●七彩时光 七彩时光——简单的生活缤纷起来 ●缤纷小家 缤纷绚丽、富有活力的小家生活 ●风格居场 极具个性与风格的居住场、汇聚场 二、区域定位 政务核心·未来时尚第一站 三、客户定位 年轻态、时尚新贵客户群体 ●70——80客户 ●投资型客户 ●自主型客户 ●双料客户 四、产品定位 既非传统住宅·又非传统商铺·可以“赚”的房子 ●半住宅属性：居住 ●半商铺属性：投资 ●精装修 ●经济型产权酒店 ●高性价比：收益比、价值比、配套比，物超所值 小户型30——60平方米/1房70――80平方米/2房90平方米/3房 第二部分：整合推广 一、市场推广主题 要么赚HAPPY，要么赚MONEY 本项目将有两大主力客群，广告语要分别针对他们进行诉求： ●要么赚HAPPYHAPPY” ●要么赚MONEY赚MONEY赚HAPPY，赚MONEY 工 程 进 度 销 售 计 划 开始动工 15% 出地面三层 30% 主体封顶 40% 外立面装饰完毕 60% 交房时 90% （二）销售目标 通过一系列新颖、独特的营销策略，使七彩时光达到以下销售目标： 1、全面树立益阳市“缤纷小家，风格居场”社区形象。 2、在益阳市再度掀起以“要么赚HAPPY，要么赚MONEY”为主题的小户型居住投资浪潮。 3、速战告捷，奠定银建地产的地产新贵地位。 4、进一步充实和丰富“银建”的产品系列，提升其整体品牌形象。 （三）推广费用控制 1．控制原则：先强后弱、打好基础、高抬气势，争取总推广费用不高于销售额的2% 2．具体比例分配： 预热认筹期 20% 开盘热销期 50%（累计） 销售调整期 80%（累计） 再度热销期 90%（累计） 清盘期 100%（累计） 三、推广阶段划分 依据上述销售计划与销售目标，结合本案的工程进度及销售淡旺季，在2008-2009年，将市场推广分为六个时期（见下表）： 七彩时光市场推广阶段划分表（2008-2009年） 推 广 阶 段 时 间 准备期 2008年4——5月份 市场预热期 2008年6——8月份 内部认购期 2008年9月份 开盘热销期 2008年10月份 销售调整期 2008年11月份 再度热销期 2008年12月――2009年2月份 清盘期 2009年3——4月份 四、阶段营销推广 （一）准备期 准备期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周全，按计划落实。具体工作有以下几个方面： A、营销方案确定 B、规划设计方案确定 ●总体规划确定 ●户型设计确定 ●外立面确定 ●景观设计确定 ●配套设施确定 ●智能化设施确定 C、售楼中心与围墙建设 ●售楼中心 ●围墙 D、客户引导包装 ●VI系统的确定 ●大型户外看板到位 ●周边道路包装 ●工地现场包装 E、销售资料的准备 ●单片、楼书 ●销售讲解手册的制定 ●销售表格的制定 F、销售道具的准备 ●沙盘及户型模型的制作 ●展板的设计与制作 ●接待台与LOGO墙的制作 G、办公用品的购买 ●办公桌椅 ●销售讲习夹 ●电脑 ●电话 H、销售团队建立 ●销售人员组织 ●销售人员培训 （二）市场预热期 ●阶段划分：基础工作准备就绪之后到内部认购之前 ●营销目标 1、有效排号、积累意向客户500个 2、销售体系基本建立 3、七彩时光初步引起市场关