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村改居”社区物业管理面临的问题及对策 新闻来源: 万厦居业有限公司 　 作者: 陈少兰 人气: 149 　日期: [2010-04-28] “村改居”社区物业管理目前已是深圳市一种特殊的物业管理模式。笔者作为宝安区“村改居”社区物业管理长期顾问项目的具体负责人，三年来全程参与了此项工作，并具体提出和组织实施一些社区物业管理方案，顾问工作所取得了一点成绩，并得到了宝安区各级政府及社区居民的认可和肯定。诚然，三年多的“村改居”社区物业管理为改善宝安城市管理水平、夯实社区基层基础建设、促进特区内外一体化发展做出了较大贡献。但 “村改居”社区物业管理发展至今，也面临一些突出问题，这些问题影响和制约着“村改居”社区物业管理的走向，影响着“村改居”社区物业管理成效的巩固。甚至可以说，这些问题决定着“村改居”社区物业管理是否面临着“拐点”。因此，做为顾问负责人探讨和研究这些问题，并找出解决这些问题的对策具有十分重要的意义。 意 义 宝安区2O06年起在“村改居”小区全面引入规范化、专业化的物业管理。确立了“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则，明确了“每年推进20％、3年达到80％、争取5年内全面覆盖”的总体目标。据有关资料，截至2009年12月底，全区已有472个“村改居”社区进驻了物业公司实施物业管理，占“村改居”社区总数的91％；享受物业服务的社区人口从原来的10万人增加到近3 00万人。三年多来，宝安区有14个已实施物业管理的“村改居”社区获得“宝安区优秀物业管理项目”称号，9个小区获得“深圳市优秀物业管理项目”称号，1个小区获得“广东省优秀物业管理项目”称号。通过政府、社区，以及社会各界的共同努力，基本改变了多年来宝安原村民“有新房无新村、“室内现代化，室外脏乱差”的尴尬局面。更为重要的是，一个个“村改居小区点上的深刻变化，带动了宝安社会治安和综合治理形势的全面好转。 ????? 问题 面临的问题可概括为“五难”： 一、观念转变难 在农村城市化的过程中，实现城市化的原村镇居民变为城市居民，尽管物质生活条件得到改善，但思想观念和生活方式仍然没有发生很大的变化，远没有物业管理的消费观念。大多数居民只对物业管理企业能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物业管理企业为了维护公共物业而付出的劳动、采取的措施普遍漠不关心。据有关问卷调查统计，70％以上的社区业主欢迎物业管理公司进入社区；但60％以上的业主不愿意缴纳管理费，“我世代居住的房子，为什么要交钱由你来管？”是业主普遍的心态。业主没有意识到物业管理是一种完全的市场行为，物业管理是一种消费，而且是一种公共消费。也没有正确的物业管理消费观念、契约观念和法律观念。 二、服务收费难 不少原居民习惯了由集体包办的管理模式，没有树立“花钱买服务”的观念，且存在欠费“攀比意识”，导致物业公司收费困难。一些社区引进的物业公司由于没有村民股份公司的资金支持，经营运作难以为继。一些小区物业管理人员每天都要去收费，住户总以各种借口拒付，有时候缴费率仅50%。这还是政府已经补贴了大部分费用的情况下。由此引出三年的过渡期后如何为继的问题。目前物业管理费大部分由政府负担，从物业管理进入社区开始，第一年政府补贴80%的管理费，第二年降到60%，第三年降为40%。但政府对其实施补贴的初衷是：其一，通过补贴促进该项工作快速启动并取得效果；其二，建设“平安、和谐、繁荣社区”；其三，通过政府扶植建立一批示范项目，是社区实现“设施完善、管理有序、环境优良、生活便利、治安良好、稳定和谐”的总体效果，使收益居民能够现身说法，推动居民由政府要我干转变为我要干的主动局面；其四，政府工作“民生”的体现，帮助“村改居”小区解决经费问题、管理模式问题、硬件完善问题、人才引进和培养等问题。但居民似乎并没有体会到政府的初衷，很多人认为，物业管理进社区是政府推进的，那政府出钱也是理所当然。三年后，如果政府不再补贴，住户业主仍然不肯交钱的话，物业管理企业只能退出。一旦这样，就会有一部分小区出现“辛辛苦苦干三年，一朝回到三年前”的局面。 三、管理运作难 由于“村改居”社区都是以居民自建的楼房为主，部分社区市政基础配套设施建设普遍较为落后，欠账较多，特别是一些老住宅区由于历时较久，各种设备、设施和管网等大多老化破旧，与实行物业管理的标准相差甚远，急需投入大量资金进行整修或更新改造。但这谈何容易。有些社区虽然已经挂牌成立了物业管理公司，但由于社区的物业存在“散”和“小”的特征，加上人口较少、物业管理收费标准和收费率都较低等原因，直接导致社区物业管理公司的日常支出远大于收入，因此这些社区虽然成立了物业管理公司，但基本上都处于亏损状态。导致物业管理也