第二章 资产评估的基本方法.pptVIP

(2)市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价为基础,考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率来确定评估价值的方法。其计算公式为 　　资产评估值=参照物成交价格×(1-价格折扣率) 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。 练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设备一套,经调查,目前同样设备的全新现行市价为120 000元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？ 评估值=120000×（1-30%）=84000（元） 棱乐渍陇亨捷妒蝉奢竹辣泌副傀楼廊蝉胳股秧嘻轻剖忆瑞雍堑狈冯眷吠堑第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 生产能力比例法——此时假设资产价值与其功能呈线性关系。 其计算公式为： 资产评估值=参照物成交价格×　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 练习：被评估资产年生产能力为800吨,参照物资产的年生产能力为1 000吨,评估时点参照资产的市场价格为100万元,由此确定被评估资产价值？ 评估值=100× =80(万元) 忽枪父蚀携呈琼茶监口董扬引壬玻然棵擂掩寐丰潦簇赡唾醚雏箔茶慷啥惦第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 ②规模经济效益指数法——此时假设资产价值与其功能呈指数关系。 资产评估值=参照物成交价格×　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 公式中的x称为规模经济效益指数 练习：被评估资产年生产能力为90吨,参照物资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.6。 由此确定被评估资产价值: 评估值=10× =8.41(万元) 蓬捕榔糟筏撂似袒蕉颂奴啡换譬腹铁呸越湃卓穗渐刨拎豹忧裴喝容宅杨明第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 (4)价格指数法 ——指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为 　资产评估值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。 练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了8%,则资产评估价值？ 评估值=10×(1+8%)=10.8(万元) 嘉豫萌西沽捂席逾氧爆窘礼课属民鸟记苔似粉近冻砸赏畏圾下泞厂省万僚第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 例题 被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： 仰撩令笆倘吓荡烛掖蹈秦躇毅鬃捅游砰傀澈兵革嘎钳因措队筒蟹严匿亚逃第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 (5)成新率价格调整法 ——指以参照物成交价格为基础,考虑到参照物和成交对象仅存在新旧程度上的差异,通过成新率调整估算被评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估值=参照物成价格× 公式中的成新率通常按使用年限确定。 此法只适用于评估对象和参照物之间仅存在成新程度差异的情况。 例：某通用设备进行评估，其成新率为50%，评估人员在市场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为6万元，其贬值率为30%，该通用设备的评估值最接近于（ ）万元。 A. 4.29 B. 6 C. 8.4 D 10 偶涯漾献冻辩垮俱勋鸣绷温汁顿慰稠掂屑嘉卑爸坑鼎要惦渔澡某畔泪媳叙第二章 资产评估的基本方法第二章 资产评估的基本方法 练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 创茹鸳柯怖运值扶户曼