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未成年人房产抵押效力探讨 ――质疑最高人民法院(2001)民一他字第34号复函 张照东* 【内容摘要】 未成年人成为购房合同中的业主是现实生活中普遍存在的现象。父母作为未成年人的监护人，行使着代为管理财产的监护职责。但是，监护人是否可以随意在未成年人财产之上设定担保吗？本文从一起实际案例出发，结合最高人民法院对该案的批复，提出了作者自己对这个问题主张无效的观点。 【关键词】 未成年人 房产抵押 无效 【Abstract】 It is becoming more and more popular in our life that the infant is in the character of the proprietor in the contract of house purchase. As the guardian of infant, the parent undertakes the tutorage of administration of property for their child. Can the guardian create the mortgage on the property of their child? This article analyzes the relevant official reply given by the Supreme Peoples Court of PRC based on a real case, and then brings up the author’s own opinion that the building property mortgage created by guardian on the infant’s property is invalid. 【Key Words】 Infant，building property mortgage，invalid 一、问题的提出 随着房地产市场的发展和人民生活水平的提供，购房置业对普通老百姓来讲不再是可望不可求的梦想。出于各种考虑，越来越多的孩子成了房屋产权证上的主人，甚至有些尚在牙牙学语的孩子就已是房东了。但是，问题也随之而来：未成年人名下的房产能不能随意处置？ 二、法院的判决 1995年4月4日，张景宗及其女张瑱瑱（九周岁）与厦门市旅游总公司、诺林（厦门）房地产开发有限公司签订一份购买名仕御园别墅A20号的商品房预售合同，并在附件一上注明产权所有人为张景宗、张瑱瑱。该合同经厦门市房地产市场管理处登记。1996年11月29日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与厦门正丰源保税有限公司签订为期一年、300万元的借款合同。该借款合同以上述房产抵押，并办理了抵押登记手续。抵押合同上的张瑱瑱的签字系由张景宗代签。贷款到期后，银行不断地对厦门正丰源保税有限公司和张景宗、张瑱瑱进行催收。1999年11月18日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与中国信达资产管理公司福州办事处签订债权转让协议，转让其对厦门正丰源保税有限公司的贷款债权和对张景宗、张瑱瑱抵押担保权利。中国信达资产管理公司福州办事处因催讨无果，诉诸法院。 厦门市中级人民法院经审理认为，贷款合同系当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。正丰源公司未依约还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。张景宗擅自处分未成年人财产，损害了未成年人的合法权益，且张景宗未经其妻雷珊珊同意擅自处分夫妻共有财产，故抵押合同无效，张景宗对此承担相应的民事责任。据此判决如下：（1）正丰源公司应在判决生效之日起十日内偿还全部借款及利息；（2）正丰源公司如未能按照上述规定偿还债务，则张景宗应承担不能偿还部分的二分之一的赔偿责任；（3）驳回信达公司的其它诉讼请求。 一审判决后，信达公司不服，以抵押合同有效为由向福建省高级人民法院提起上诉。福建省高级人民法院就本案向最高人民法院请示。2002年2月8日最高人民法院作出《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函》〔(2001)民一他字第34号〕，该批复指出：“张景宗在购房合同的买方一栏除署上自己的名字外，还署上其未成年女儿张瑱瑱的名字，是将所购房屋的一部分权利赠与给张瑱瑱的行为。由于所购房屋尚未办理所有权证，张瑱瑱尚未取得赠与房屋的权利，故张景宗此时有权处分所购房屋。购房合同书上的买方是张景宗和张瑱瑱的名字，而张景宗是张瑱瑱的法定监护人，张瑱瑱是未成年人，无法向其征询意见，所以保税区建行有理由相信张景宗具有对该房屋的处分权，因而与其签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记，这充分表明，保税区建行尽到了注意义务，是没有过错的，因而是善意的。根据《最