三亚房地产市场分析.docVIP

目 录 1. 城市房地产市场宏观背景分析与评价 3 1.1 宏观经济运行状况 3 1.2 城市规划与建设 5 1.3 宏观政策 8 2. 城市房地产市场发展状况分析与评价 10 2.1 土地市场 10 2.2 房地产整体市场 11 2.3 商业营业用房市场 19 2.4 酒店市场 20 3. 城市房地产行业发展与市场竞争分析 21 3.1 房地产行业发展现状及趋势 21 3.2 城市房地产市场竞争格局分析 21 3.3 典型企业及典型项目收益和风险分析 22  图表目录 图1-1：2000-2004年三亚经济及房地产发展情况 3 图1-2：2000-2004年三亚三次产业发展情况 4 图2-1：2000-2004年三亚房地产投资情况 11 图2-2：2001-2004年三亚房地产施工情况 12 图2-3：2000-2004年三亚商品房销售情况 12 图2-4：2000-2004年三亚房地产供需情况 13 图2-5：2000-2004年三亚商品房销售价格 14 图2-6：2001-2004年三亚房地产需求情况 15 表2-1：三亚市住宅市场需求量预测 18 城市房地产市场宏观背景分析与评价 宏观经济运行状况 城市概况及特征 ?三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。三亚城市定位“一市两都三中心”。“一市”是国际性热带滨海风景旅游城市。“两都”是健康之都、休闲之都。“三中心”是会展中心、购物中心、时尚中心。“一市两都三中心”的定位，把三亚打造成一流的专业性的旅游城市，而不是各行业均衡发展的综合性城市。自1998年以来，三亚GDP连续七年递增10%以上，高于全国、省平均增长水平。2004年全市生产总值（GDP）48.25亿元13.4%。全市人均GDP收入954元，同比增长12.1%。 数据来源：三亚市统计年鉴 2004年全市完成固定资产投入38.46亿元，同比增长41.9%;其中房地产开发投资13.85亿元，增长0.9%。房地产开发投资的增长水平大大小于固定资产投资的发展水平。 产业结构情况 2004年三亚第一产业增加值19.18亿元增长7.8%第二产业增加值11.51亿元增长22.3%；第三产业增加值17.56亿元，增长14.5%。三次产业对国民经济增长的贡献率分别为：第一产业贡献率24.3%，第二产业贡献率35.9%，第三产业贡献率39.8%。 数据来源：三亚市统计年鉴 旅游业是三亚的支柱产业，全年旅游总收入39.14亿元，比上年增长33.8%。全年旅游外汇收入4256.9万美元，比上年减少9.4%。高科技农业、生态农业、旅游观光和花卉等逐步兴起和发展，全市农村经济得到全面发展。城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。由于国家政策性调资，在岗职工工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额47.69亿元比年初增长15.5%。全市在岗职工年平均工资11567元，比上年增长4.7%；农民人均纯收入2896元，比上年增长4.1%。随着居民收入的持续增长和社会消费环境的逐步改善，居民消费预期增强，旅游消费增大，消费市场活跃。全年全社会消费品零售总额18.12亿元，比上年增长 22.4%，考虑价格因素，实际增长18.12%。贸易与投资 2004年全年对外贸易进出口总值4750万美元，比上年增长10.1%，其中出口总值3300万美元增长11.0%；进口总值1450 万美元，增长81%。实际利用外商直接投资总额1.0亿美元，完成年计划的105.8%。根据修编的三亚市总体规划，三亚市总体布局结构为带状城镇群布局；市区总体布局为“两轴五个功能区”。“一市两都三中心”主题旅游区域框架基本构建，旅游饭店超前发展。目前，市初步构建覆盖南山、大小洞天、天涯海角等以文化旅游为主题特色的西部旅游观光区；覆盖亚龙湾、蜈支洲岛、南田温泉以度假旅游为主题特色的东部旅游度假区；覆盖鹿回头、大东海、三亚湾、西岛在内的以大众休闲游憩购物为主题特色的中部城市旅游区。预计两年内五星级酒店达到15家以上。努力做到季季有引起国内关注、年年有吸引全球目光的活动。目前，亚洲职业高尔夫三亚公开赛、天涯海角国际婚庆节、南山长寿文化节、新丝路中国模特大赛、国际铁人三项赛等传统活动已经形成品牌；而且，成功举办了第53届世界小姐总决赛，第54届世界小姐总决赛今年继续在三亚举办是新兴城市，基础设施较弱，城市功能配套不齐全，特别是医疗、文化、教育等设备相对滞后，城市综合环境与北京、上海、深圳、广州、杭州、青岛、大连等发达城市相比，存在一定程度的距离。 市政基础设施和环境建设得到加强，人居环境进一步改善。自2002年以来