京城某商业区地块项目建议书代可行性研究报告.docVIP

**************** 项目建议书代可行性研究报告 北京*******工程咨询有限公司 二〇〇六年八月四日 目 录 第一章 总论 1 第一节 概述 1 第二节 研究结论 5 第二章 行业和市场分析 5 第一节 行业发展现状 5 第二节 行业未来发展趋势 5 第三节 市场竞争分析 5 第三章 项目投资分析 5 第一节 投资环境分析 5 第二节 市场环境分析 5 第四章 建设目标及建设内容 5 第一节 建设目标 5 第二节 建设规模 5 第三节 工厂技术方案 5 第五章　项目场址与建设条件 5 第一节　项目场址 5 第二节　建设条件 5 第六章 项目经营方案 5 第一节 项目定位 5 第二节 主要生产设备设施 5 第三节 项目经营及管理策略 5 第四节　技术设备 5 第七章　工程技术方案 5 第一节　总体设计概况 5 第二节　总平面布置 5 第八章　环境保护与安全 5 第九章　组织机构及劳动成员 5 第一节　组织机构 5 第二节　劳动定员及培训 5 第十章　投资估算及资金筹措 5 第一节　投资估算 5 第二节　资金筹措 5 第十一章　财务评价 5 第一节　营业收入和成本估算 5 第二节 项目盈利能力分析 5 第三节 项目不确定性分析 5 第十二章 研究结论与建议 5 第一章 1.1项目概况 （一）项目名称 **************** （二）项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村****区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇*街（**路），西侧为**（**）号路，西北侧为***（4）号路，东北侧为海淀***街（规划步行商业街）。 （三）项目建设内容 ****************建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。 （四）项目组织运营过程 ****************建设项目是由北京***园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京***园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。 北京****园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 　 （五）项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为： 税前 全投资财务内部收益率 % 19.3 全投资财务净现值(Ic=10%) 万元 13517 全投资静态回收期 年 1.95 全投资动态回收期 年 2.09 全投资投资利润率 % 17.65 税后 全投资财务内部收益率 % 12.49 全投资财务净现值(Ic=10%) 万元 3580 全投资静态回收期 年 2.04 全投资动态回收期 年 2.2 全投资投资利润率 % 10.87 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。 （六）项目融资 ****************建设项目全部投资由*******园置业股份有限公司自筹解决。 （七）项目建设周期 ****************建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中， 2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。 1.2项目单位简介 （一）建设单位情况 北京****园置业股份有限公司具体承担****************块的开发建设工作。 单位名称： 注册地址： 法人代表： 注册资金：20000万元 成立日期：1999年12月15日 （二）、公司股东基本情况 *******园置业股份有限公司是由*******园建设（集团）股份有限公司、上海*******房地产发展有限公司、北京*******房地产集团