零售商圈分析与选址.pptVIP

* 第二节　商店位置选择 一、商店选址的原则 § 商店选址的原则 § 方便货品运送 § 有利于竞争 § 有利于网点扩充 * 孤立店: 优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高； 　　　有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物； 劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能 　　　较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下， 　　　顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 二、商店位置类型的设计 经规划的购物中心 优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的 　　　停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈， 　　　适合家庭购物及消闲。 劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 * 自然形成的商业中心 中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业 网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶 层的人。 次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座 城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交 叉路口。 邻里商业区（neighborhood business district， NBD）是为了满 足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要 由若干小商店组成。 专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形 成的一条商业街。 * 三、 位置选择因素分析 § 客流规律 § 周边商店聚集状况 § 竞争对手分析 § 交通地理条件 § 城市发展规划 § 周围环境 § 物业成本 * 四、店址评估 　新店营业潜力 假设新开超级市场的商圈有三个层次，第一层次主要商圈内的居民户数为2000户，第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户，第三层次边际商圈内的居民户数为6000户。若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元，则：主要商圈居民支出总额：500×2000=100 万元 次要商圈居民支出总额: 500×4000=200 万元 边际商圈居民支出总额: 500×6000=300 万元 * 新店营业潜力 据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则： 　主要商圈购买力为：100×30%=30 万元 次要商圈购买力为: 200×10%=20 万元 边际商圈购买力为: 300× 5%=15 万元 该新店营业潜力可估计为：30+20+15=65 万元 * 　开店投资与经营费用测算 　损益平衡点分析 损益平衡点销售额＝ 固定费用 毛利率－变动利率 　开店前期投资预估 　开店后经营费用预估 * 五、 选址分析报告 商店选址分析报告的内容： 　新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 　被选店址周围商业环境和竞争店情况； 　新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次； 　新店开业后预计能辐射的范围； 　新店的营业面积和商品结构； 　新店的市场定位和经营特色； 　新店址经营效益预估； 　新店未来前景分析。 * 案例：北京新街口麦当劳的选址 北二环路 新街口北大街 南大街 麦当劳标牌 麦当劳 阿迪达斯专卖 永和豆浆 肯德基店 真维斯专卖 班尼路专卖 金象大药店 新川面馆 北 南 达芙妮专卖 * 案例：北京新街口麦当劳的选址 分析：拐角是公认的好位置，其显现度高，人流量大。但图中，路东的人流大于路西的人流。无论是新街口大街的北口还是南口，都觉察到东边的商气比西边的商气旺。人们喜欢在东边溜达。且肯德基会将北边的客流截住。 新街口大街是有名的交通拥挤处，这里没有过街天桥，路东的人要到路西，总要考虑一番，或等待红灯。 麦当劳怎样才能做到客流不逊于肯德基？ * 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部，其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。 1．商圈的划分与选择 划分商圈：肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买，把资料买齐了，就开始规划商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分，这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型。、区级商业型、还有社区型、社、商务两