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2011中国商业地产峰会 2011中国商业地产峰会 暨“思辨：中国商业地产模式”高峰论坛 万达集团 3代半的订单商业地产,在上海熟悉的是06年是五角场，在建的是松江的。 万达模式是骄傲还是如坐针毡? 都是一个过程，在实践中逐渐摸索，中国商业地产模式，商业模式和商业地产模式不同，这个过程很艰辛。 世茂股份，专注商业地产。注资那年是07年开始，反弹，将近30多。2年重组，自己的业态，广场百货和乐园。五-六家广场。 朱总，深国投资 2003年，深圳，8年，新加坡、西蒙等。深国投的一些项目。 主持人：现金流和资金状况，投资产品，产品业态，资源等优势，来确立模式，很思辨。最重要的要素是什么？ 徐总：从投资的角度，分为三种模式，第一是短期，类似于住宅，包回报；第二种是平衡，综合体，办公酒店等，销售多少，持有多少，这方面做的很详细，商业投资；第三种，战略投资型，十几个之后整体效益得到提高。个人赞成战略投资型。 主持人：郭美美的话题，您能保证大家放弃一夜暴富呢？ 徐总：主打一线城市，二三线肯定是市中心。 刘总：核心要素，很难回答，比较大。从万达角度，进入商业地产自己思考，第二想在哪里做怎么做，第三，资金流，第四，接受市场评价的产品，无论如何，产品要达到。最核心，如何让投资者赚钱。这几方面需要大家认真思考。最核心的是，后面的管理。有两种影响因素：销售物业，很难管理；自我资产，如何管理，是自己管还是请别人。万达是自己管，指导经营，指导开展市场。 主持人：现金流和盈利模式的差别，与住宅。很多地产商逐步进入，是否有盲目的因素？ 刘总：盲目比较恰当，市场必然是这样的。商业地产两种情况，市场需求和规划中。很多时候是被逼。资金，商业地产开发，除非都卖掉，一定规模的话。 罗总：住宅进入商业，四个要素：高素质的人才；优质土地资源；充足的资金；合作伙伴。世茂股份的策略，租售并举，6000美金更加迅猛，二三线城市。产品是因地制宜，最终打造商业综合体，小的超市到大的百货，影院，娱乐和休闲，应对消费需求，十二五规划中提到的先进服务业。 深国投：三方面，开发模式是什么；经营管理模式是什么；融资模式是什么。构成中国商业地产的模式。商业地产的定位最重要，大量的市场调研和市场的判断，消费习惯，才能做出准确定位，外资主要做的好是调研机构，说明这个很重要，。开发中，策划很重要，怎么设计，跟今后的经营很关系的，非常大的成本，开发模式里还涉及到买地。一线难，二线也比较难，三线也是有风险的。经营管理模式想强调，我们的经验是自己经营管理。 万达：真正懂得管理和经营的服务商是很少的，经营商比较少。市场培育还没达到这样的阶段。 朱深投：专业管理团队也是管理公司，也是在市场上磨练，有没有可能接的很好？人力资源和管理资源比较缺乏，我们目前比较强调我们自己的精英管理团队。融资模式，大家都很清楚是钱，投资量比较大，贷款比较难，境外资金，建立起来这样的优势，商业地产模式，想地比较周到。拿到地设计很到位，商业建筑做好了，只是做了壳子，之道商业怎么做，让下家来做，拿到资金到别的城市继续发展，关键是对于自己哪个是自己的强项。 主持人：实际操作中？ 万达：商业地产最难的是客户的需求，投资客和商户的需求是什么，他们需要什么。建设出来是不是人家需求的东西。这个比较难。第二，有没有商家进来？交通问题便捷，整个地产都活，没死角，同时满足商家的需求。研究以后在过程中摸索。 商业泡沫的研究，十二五规划中，从历史回顾，欧美也是这样走来的，到了60%，商业更加陡峭，感觉整个中国的商业地产，区域上的泡沫，对整体来说，还没有。还没有到50、60.未来十年也是很好的。是区位的泡沫，但是随着未来人均收入增高，中国人口多，一平均就少了。 朱深国投：还么有强烈的感觉，这个大的背景，这个行业经过十年还是好的时期，大公司做的原因，拿地成本越来越来，政府希望做商业。我们纯想做商业也不行，被住宅，被商业。商业地产的价值是非常诱人的，外资盯着。商业靠着养起来的租金，再卖的时候价值是原始价值的几倍。吸引资金进来。 主持人：从经验和教训中，站在这个时间点提建议 朱：一定做好市场的定位，是万事的起点。 罗：商业运营和定位问题，后续资金问题。宏观调控的资金压力，新的融资方式，希望国家，短期看不到。 刘：综合商业地产刚刚开始，纯商业和广义商业，更多是狭义的商业，商业还是大有发展，都是同行。这是长期的东西，很丰富，十年二十年没问题。 徐：慎重，再慎重。拿地准备好了钱，没有策划。但个人认为都是可以找的，但是决策层有没有商业地产人才。决策层的问题，还是人的问题。5年震荡期。 二、如何做商业？苦苦探索。盈石集团。招商统筹和运营统筹事务。 标题：商业零售地产与文化产业的共同发展 内容： 1、 公司概况 中国商业地