上海写字楼的历史及发展现状 .docxVIP

上海写字楼的历史及发展现状一、 上海写字楼的历史沿革上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元/平方米/天，跌到1998年的0.4美元/平方米/天，到1999年更跳水到0.2美元/平方米/天。2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至11.9％，租金到0.62美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升2.4％。到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为27.2万平方米，比2002年下降了38.2%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级写字楼平均租金较2002年上涨了5.6％，。到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了50.83万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均0.73美元/平方米/天。从2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。而甲级写字楼的空置率同时在极具下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到2007年年底，全市甲级写字楼的空置率为1.51%；相较2006年的5.28%减少3.77个百分点。从区域来看，陆家嘴的空置率最低，为0.11%。由于对大陆金融的预期越来越强烈，陆家嘴的金融机构不断增长，此区域也成为全年整个市场的热门区域。由于上海写字楼的空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金持续上涨，达到1.23美元/平方米/天（人民币9.04元/平方米/天）。2008年上班年甚至是到第3季度的发展延续了前2年的高速发展。需求量依旧不减，但在第3季度投放市场的环球金融中心和未来资产大厦使得空置率上升。随着市场供应量的上升，理所当然得导致了价格的下跌，截止2008年第3季度底，甲级写字楼的报价为8.69元/平方米/天。较前1年同时期相比下降了3.87%。随着全球金融危机对上海金融市场的影响，直接导致了2008年第3季度的拐点的出现，加之上海甲A写字楼的供应量的提高，需求量的减少，第4季度的空置率及吸纳量极具下降。经过近几年的发展，上海传统写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。曾几何时这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目前占了全市供应量的九成左右。位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。而小陆家嘴是近十年来新崛起的上海金融贸易中心，吸引了全世界各大金融机构。因此，这些区域的甲级写字楼从前两年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时平均日租金就已达每平方米1.0-1.2美元，当时淮海中路写字楼的平均租金达1.2美元，位居全市首位。在经历了1998年、1999年的低谷后，目前